«Можно бесконечно смотреть на огонь, воду и на то, как меняется генплан»
Депутат Законодательного собрания, советник губернатора Павел Черепанов — о том, как главный градостроительный документ должен подстраиваться под новые реалии, почему проект развития Товарного двора не умрёт, а галерею построят в срок
Павел Черепанов
Константин Долгановский
— Во время передачи градостроительных полномочий Перми на уровень края претензии были у КСП и у прокуратуры. Вы с ними согласны? Зачем это всё? Чтобы что?
— В первую очередь краю важно выстроить нормальную логику и структуру, которая позволяла бы городу планомерно развиваться. Система позволяла использовать какую-то важную информацию в своих целях. Были прецеденты, которые вызывали вопросы. Например, детский сад в одном из районов города. Когда уже было принято решение о его строительстве, часть земельного участка оказалась проданной. И таких историй было немало.
Кроме того, никто не говорит, что это навсегда. Когда система полноценно заработает, всё будет логично и прозрачно, полномочия могут вернуться обратно в город.
— Сейчас у нас действует два градсовета. Как они коррелируют друг с другом?
— Мы уверенно можем сказать, что краевой Градостроительный совет заработал. На этой площадке обсуждаются серьёзные вопросы градостроительной политики. Здесь представлены все участники рынка, представители архитектурного сообщества, министерств.
Что касается взаимодействия с городским градсоветом, то важно понимать, что большие проекты, которые реализуются в Перми, являются частью общего плана развития всего региона. Например, третий мост через Каму — это артерия не только для города. Это перераспределение трафика с того же Красавинского моста, выход на Северный обход, связь с другими муниципалитетами и т. д. Сейчас проектируется новая трасса М-12 — и нам тоже важно понимать, как изменятся потоки.
Или другой вопрос — расселение ветхого и аварийного жилья. Пермский край, кстати, сегодня один из лидеров в стране по масштабам расселения. Недавно на градсовете мы рассматривали этот вопрос, искали новые механизмы ускорения темпов. Так вот, мы понимаем, что 80% такого жилья — это город Пермь. Но если мы начнём действовать, как в Перми, то есть разрешим всем муниципалитетам выдавать сертификаты, а не строить жильё, то что мы получим? Миграцию в Пермь. Иными словами, одно и то же решение может привести к разным последствиям, и на градсовете с участием экспертов мы прорабатываем все варианты.
— А разве этим не должно заниматься правительство?
— В градсовет входят эксперты. То есть решение принимает не какой-то конкретный архитектор или чиновник, а представители профессионального сообщества из разных сфер. Только так решение будет взвешенным.
— Аналогичный вопрос про комиссии по ПЗЗ — их тоже две, краевая и городская. Кто главнее?
— Основные предложения формирует городская комиссия, куда входят в том числе депутаты. Итоговые проекты рассматривает краевая комиссия.
Важно здесь не кто главнее. Важно, чтобы работа была на общий результат. Мы провели определённый анализ и выяснили, что раньше документы застройщикам возвращались в среднем по пять раз. Потому что каждый раз был новый специалист. Сейчас закрепили, что должен быть один человек на каждый пакет документов. И в результате количество возвратов сегодня составляет два максимум — и то, если уровень подготовки документов очень слабый. Сегодня у застройщиков вопросов нет, им всё понятно.
— Сейчас запущен процесс корректировки генплана. В чём главная цель? Чего мы хотим от него на сей раз? Учитывая, что его можно не исполнять и ничего не будет.
— Мы хотим светлое будущее. Это опять же в тему предыдущего разговора: беда нынешней ситуации в том, что мы перестали смотреть масштабно. Поэтому корректировка генплана должна дать возможность посмотреть на развитие города глобально, увязать все крупнейшие проекты, которые сейчас задуманы, в единую схему.
Жизнь стремительно меняется, как и жизненные уклады. В предыдущем генплане были другие акценты и другие транспортные потоки. Пройдёт время, и, как в крупнейших городах мира, человек будет выбирать жильё там, где он работает. Мы можем по-разному к этому относиться, но мы должны учитывать эти тенденции при выстраивании стратегии развития города. Сейчас многие урбанисты говорят, что в спальных микрорайонах правильно формировать территории, на которых были бы рабочие места. Элементарно пункт выдачи доставки. Всё это будет снижать нагрузку на транспортную инфраструктуру.
— А смысл тогда? Генплан должен быть документом, который защищает стратегию развития от фактора личности. Один хотел железную дорогу, другой не хотел. Если относиться к нему как к чему-то непостоянному, можно хоть каждый год его менять. Какой вообще у него жизненный цикл?
— Можно бесконечно смотреть на огонь, воду и на то, как меняется генплан? Шутка. Но он должен меняться и подстраиваться под реалии. Темп жизни человека увеличивается очень быстро. И трафик, и инфраструктура будут другими. Может быть, пройдёт 20 лет, появятся летающие машины, и вопрос инфраструктуры будет стоять иначе. Может быть, наступит момент, когда мы вообще из дома выходить не будем. Время меняет уклад людей, транспортные потоки, сферы занятости. Ещё 10 лет назад никто не предполагал, что столько человек будет задействовано в доставке, причём, как правило, не на автомобилях. Самое главное — успевать к тому моменту, когда наступает точка невозврата. Никто не говорит, что это должно случаться часто, но жизнь меняется, и это нормально.
— Сейчас обсуждается, что те самые заниженные параметры плотности и высотности, за превышение которых строителям, по сути, приходилось платить «социальный» налог, меняются. Коэффициент плотности для Садового, Нагорного, Закамска, Гайвы и ряда других территорий, где сегодня он равен 0,3 и 1,07, увеличивается до 1,6. С чем связано принятие этого решения?
— Край и город не ставят себе задачей построить во что бы то ни стало. Разовая выгода строительства высотки в центре пятиэтажек — это не тот подход, и мы об этом говорим застройщикам. Нет задачи дать застройщику построить 35 этажей, если он заплатил 4 тыс. руб. за превышение или построил садик.
Здравый смысл в том, что любое здание должно вписываться в существующую архитектуру города. У нас есть микрорайоны, где 25-этажка будет смотреться логично. Никто не против большой высотности. Тем более что стоимость материалов для возведения такого дома что в центре, что на Кислотных Дачах одинаковая. Там застройщик при коэффициенте плотности 1,6 может строить комфортное жильё, тем самым формируя не очень высокую себестоимость. Но если мы понимаем, что этот объект будет построен на фоне двухэтажных памятников архитектуры, то неважно, подарит ли застройщик садик или заплатит по 4 тыс. руб., ему в любом случае никто строить не позволит. Ключевая задача — привлекательность города, минимизация точечной застройки и стимулирование комплексного развития территорий.
На самом деле среди тех изменений в ПЗЗ, которые мы сегодня обсуждаем, есть второй важный момент. Сейчас при расчёте плотности не будут учитываться места общего пользования. Дело в том, что сегодня застройщик старается максимально уменьшить размер подъездов — всё это включается в общую площадь. И это изменение позволит строителям при тех же параметрах делать более комфортное жильё.
— Кстати, о комплексном развитии территорий (КРТ). Недавно вы говорили, что ждёте от федерального минстроя полный пакет документов, чтобы понимать, куда идём. Они уже готовы?
— Да. И сегодня край запустил все механизмы для принятия всех наших внутренних документов. В ближайшее время, думаю, всё будет оформлено. И если всё пойдёт по плану (а должно пойти), то уже осенью мы будем делать первые шаги по комплексному развитию территорий.
— А в чём отличия от действовавшей у нас ранее программы развития застроенных территорий (РЗТ)?
— Во-первых, сейчас расширяется перечень вовлекаемых земельных участков. В КРТ могут принимать участие промышленные площадки, пустыри, пустые участки с другим назначением, то есть не только территории, застроенные жильём.
Во-вторых, с инициативой КРТ может выйти, например, предприятие, край, застройщик. Условно, есть у нас сегодня дома с высокой степенью износа — ещё не аварийные, но уже через пять лет они могут стать проблемой для города и края. Кстати, край может выбрать своего оператора (понятно, что это будет 100%-ная «дочка» правительства), который будет заниматься этими вопросами. Иными словами, вариантов много.
В-третьих, для расселения в рамках КРТ не требуется согласие 100% собственников. То есть один человек, который требует за свой развалившийся дом невменяемую сумму, должен будет принять решение большинства. Таким образом, все эти вроде бы небольшие изменения на самом деле очень ощутимы с точки зрения возможностей и скорости реализации проектов.
— А кто будет этим оператором?
— Он необязательно должен быть. Многое зависит от того, кто является инициатором каждого проекта КРТ. Оператор — это условная организация, которая определяет участок, расселяет людей, а потом теоретически может продать его застройщику. Но принцип не обязательно такой. Существующие подходы позволяют краю определить площадки и через конкурс, точно так же, как было в период РЗТ, реализовать участок. То есть оператор — это только один из подходов.
— Выбрали уже площадки?
— Сейчас краевой институт регионального и городского планирования очень активно занимается проработкой. Главное для нас — определить все правила на начальном этапе. Наш институт сформирует дизайн-код, потенциальное расположение жилья, социальных объектов. По сути — подробное техзадание по каждой площадке. Если участок будет большим, то он может осваиваться двумя-тремя застройщиками.
Конкретные участки называть пока не буду, но скажу, что сегодня проработано порядка пяти крупных площадок.
— Как продвигается освоение территории Товарного двора? Во времена предыдущего губернатора у меня было такое ощущение, что это своеобразная чёрная дыра. Все самые удивительные объекты должны были появиться именно там. Сейчас такое ощущение, что всё умерло.
— Ничего не умерло. До конца лета мы закончим здесь снос расселённых домов, что даст возможность начать новые процессы. Уже полностью сформировано визуальное восприятие Товарного двора, план реализации воплощается постепенно. Например, рассчитываем, что в течение пары недель будет получено положительное заключение Госэкспертизы на проект строительства краевой музыкальной школы. После мы, соответственно, будем выходить на торги по строительно-монтажным работам. Второй очень важный проект — универсальный дворец спорта. Сейчас идёт проектирование со сроком завершения конец этого — начало следующего года.
— ГК «Кортрос» готова вложиться в строительство третьего моста при условии, что ей дадут возможность застроить Камскую долину. Понятны уже примерно пропорции этих вложений?
— Речь идёт о том, что возможность развития Камской долины будет рассматриваться только при условии строительства третьего моста. Ни о каких суммах и сроках разговор не ведётся. Понятно же, что застройщик стоимость моста не потянет. В любом случае край будет стремиться к тому, чтобы привлечь федеральные деньги на реализацию этого проекта.
— Поправками в бюджет, принятыми в июне, переносятся сроки строительства значимых объектов. По галерее пояснение звучит так: «в связи с изменением срока реализации инвестпроекта». Что это значит? Уже ведь есть победитель торгов (ООО «ЛимакМаращСтрой»), у него есть обязательства.
— Дело в том, что все деньги в бюджете распределены чётко по годам. Но сейчас подрядчик должен выполнить работы по перепроектированию, что он и делает. У него же состав работ не только построить, но и разработать рабочую документацию, скорректировать проект с учётом изменившихся условий. А они сильно поменялись на самом деле: в том проекте, который проходил экспертизу, железная дорога отсутствовала. Сейчас принято решение восстановить движение на закрытом участке Горнозаводской ветки. Иными словами, речь идёт не о переносе сроков сдачи, а о перераспределении по годам.
— По мнению экспертов, сроки и так были нереальными. Сейчас тем более галерею в срок не построят.
— Давайте посмотрим на МФЦ «Эспланада» — его возводит тот же подрядчик. За два года он построил объём значительно больше, чем требуется по галерее.
— То есть это внушает оптимизм?
— Да.
— А по зоопарку что-то внушает оптимизм?
— Уже построенные объекты — та же инфраструктура. Сейчас там по основной части объектов идёт перепроектирование. И общее понимание того, сколько надо потратить времени и денег, чтобы достроить первую очередь, будет ровно тогда, когда мы получим последнюю документацию по последнему зданию. Речь идёт о шести-семи месяцах, то есть к концу года примерно.
— Учитывая темы нашей беседы, как советник губернатора «по стройке» вы отвечаете за разные сферы. Какие советы даёте и по каким темам?
— Ровно по тем, по которым у меня есть достаточный опыт и которые мне поручает Дмитрий Николаевич. Это достройка проблемных объектов, подходы к проектированию и к завершению работ, правильность расстановки сроков строительства. Дело в том, что у нас представители инфраструктурного блока иногда могут взять себе неоправданно мало времени на исполнение, а иногда — много. Считаю, что, например, на ремонт ул. Героев Хасана можно было взять меньше, чем три года, как сейчас.
Кстати, сейчас мы делаем большой акцент на развитии производства строительных материалов в крае, чтобы основные застройщики были ориентированы на наших производителей. Это будет формировать дополнительные рабочие места, налоговые поступления и в целом содействовать устойчивости строительной отрасли. Перед минстроем стоит задача проработать этот вопрос со строителями, узнать, какие материалы они привозят из других регионов, и провести переговоры с потенциальными поставщиками. Если у них будет здесь рынок сбыта, они как минимум рассмотрят возможность размещения производства материалов с дорогой логистикой.
В общем, в каких вопросах могу помочь, стараюсь помогать.
Подпишитесь на наш Telegram-канал и будьте в курсе главных новостей.