Склад не сдаётся

В 2020 году, по данным «Авито Недвижимость», спрос на аренду коммерческой недвижимости в Перми снизился на 11% по сравнению с показателями 2019 года, на куплю-продажу — на 4%. Но, несмотря на общее падение, есть сегменты, где активность, напротив, возрастает.

Востребованность складов

В феврале 2021 года спрос на аренду складской недвижимости вырос на 8% относительно февраля 2020 года. Об этом говорят данные «Авито Недвижимость». При этом в продаже спрос, наоборот, упал на 22%. Предложение в этом сегменте сократилось: в аренде — на 21%, в покупке — на 22%. Средняя цена несколько выросла: в аренде — на 3%, в продаже — на 4%.

Участники рынка отмечают, что спрос на качественные складские помещения увеличился на фоне пандемии.

«Интерес к аренде и покупке складов для бизнеса вырос на 30%. Пандемия ускорила темпы роста дистанционных продаж — предприятия увеличивают именно складские мощности для обеспечения логистики онлайн-продаж», — отмечают в PAN City Group. При этом в Перми традиционно есть недостаток качественных складов (категории А).

Большинство складов, предлагаемых в аренду, были построены ещё в советское время как корпуса промышленных предприятий, рассказывает директор DNS по Пермскому краю Павел Журавлёв.

«Они не оборудованы пандусами, системой верхнего хранения, необходимой складской техникой, — говорит он. — Поэтому часто не удовлетворяют требованиям, предъявляемым к современному складу. От скорости обработки грузов напрямую зависит то, как быстро товар попадёт к клиенту. Кроме того, если склад работает медленнее, то растут сопутствующие расходы, а значит, увеличивается цена обработки».

По словам Павла Журавлёва, крупные игроки выходят из ситуации посредством строительства собственных логистических центров. Так, в 2020 году в Перми заработал новый распределительный центр Wildberries площадью 500 кв. м. Ещё один — площадью 250 кв. м — открылся в феврале 2021 года в Березниках.

Развитие электронной коммерции также стало одним из факторов увеличения спроса на аренду складов, отмечает руководитель направления коммерческой недвижимости «Авито Недвижимость» Тимур Зайцев. При этом, по мнению директора компании Research & Decisions Регины Давлетшиной, объём предложения в сегменте складской недвижимости за 2020 год не изменился.

В PAN City Group говорят, что сейчас покупку складов начали рассматривать как более серьёзное вложение.

«В 2021 году сохраняется тенденция увеличения спроса на качественные складские объекты в регионе, особенно со стороны продуктового ретейла и e-commerce, — отмечают в компании. — Рынок складской недвижимости является перспективным направлением для девелоперов края, в том числе для нашей компании. В ближайшие годы именно складская недвижимость будет демонстрировать наиболее стабильный рост и малорисковый возврат вложенных средств».

В краевом минэке считают, что создание качественных складских комплексов весьма перспективно для развития экономики Пермского края. Однако статус приоритетного инвестиционного проекта в настоящее время присвоен одному проекту — созданию логистического почтового центра в Перми для АО «Почта России» (АО «Национальные Логистические Технологии»). В ведомстве говорят, что сейчас вопросы создания логистических площадок на территории региона прорабатывают с рядом инвесторов. Региональные власти рассматривают вопрос присоединения земельного участка к объектам транспортной инфраструктуры по проекту компании «Форум-групп» во Фролах.

Помещения свободного назначения

По данным «Авито Недвижимость», спрос на покупку торговых площадей в Перми с февраля 2020 по февраль 2021 года упал на 28%, на аренду — на 15%.

При этом в секторе помещений свободного назначения, наоборот, скорее наблюдается рост. Например, в аренде он составил 9%.

«В условиях коронакризиса широкое распространение получил онлайн-ретейл, а вместе с ним и новые торговые форматы — dark store и dark kitchen, — отмечает Тимур Зайцев. — Самым оптимальным типом коммерческой недвижимости для них стали помещения свободного назначения, которые возможно быстро переоборудовать под меняющиеся потребности бизнеса».

При этом, по данным «Авито Недвижимость», чаще всего такие помещения расположены в густонаселённых районах города, на первых или цокольных этажах жилых домов, в непосредственной близости от потребителя. Одним из основных источников спроса являются маркетплейсы. Например, если у Wildberries в декабре 2019 года было 80 точек выдачи в Пермском крае, то к концу 2020 года их число выросло до 175. Ozon нарастил свою партнёрскую сеть в Пермском крае в пять раз: сейчас в регионе порядка 200 пунктов выдачи заказов.

«Пункт выдачи заказов можно организовать и в отдельном помещении, и на первом этаже жилого комплекса, и в офисном здании, и в торгово-развлекательном центре. Достаточно 30—40 кв. м и возможности повесить у входа вывеску. Мест для размещения пунктов выдачи заказов в Перми сейчас очень много, поэтому всё зависит от скорости роста рынка электронной торговли», — отмечает специалист агентства недвижимости «Территория» Дмитрий Ничипоренко. При этом, по его мнению, пандемия привела к взрывному росту в этом секторе и в ближайшие полтора года здесь должно произойти перенасыщение.

Эксперты также отмечают, что после 2020 года лучше себя чувствуют торговые площади в спальных районах. «На фоне пандемии многие крупные «торговые коридоры» потеряли свою актуальность, что только повысило интерес к стрит-ретейлу и услугам вблизи дома, особенно в спальных районах», — говорит Тимур Зайцев.

«Стрит-ретейл в спальных районах меньше или практически не пострадал, — считает Регина Давлетшина. — Как до ограничений, так и сейчас — в спальных районах не так много свободных площадей. Поэтому если спрос и вырос, то предложения для этого спроса не сформировалось».

Спрос на торговые площади в новостройках продолжает стимулировать продуктовый ретейл. «Крупные торговые сети по-прежнему стремятся зайти в новые жилые комплексы, — говорит Дмитрий Ничипоренко. — Но для них оптимальные площади — от 350 до 700 кв. м. Вторичный рынок им менее интересен, поскольку в старых локациях пешеходный трафик сформирован под другие торговые точки этой же сети или её конкурентов».

Офисы нового формата

Аналитики говорят, что из-за пандемии сегмент офисной недвижимости претерпевал потрясения: во втором и третьем кварталах наблюдался спад спроса, а в четвёртом, наоборот, рост.

«Спрос на офисную недвижимость с апреля по август 2020 года уменьшился практически в два раза. Но с сентября по декабрь 2020 года спрос восстановился», — отмечает директор аналитического центра «КД-консалтинг» Алексей Скоробогач.

При этом, по его словам, это касается как рынка купли-продажи, так и рынка аренды офисных помещений.

«На начало 2020 года в предложении было порядка 470—500 объектов в аренде, — отмечает Регина Давлетшина. — К третьему кварталу их число выросло до 850, к концу 2020 года сократилось до 700 объектов в месяц».

Цены также сильно колебались, однако к концу года этот сегмент рынка в среднем показал рост. По данным Research & Decisions, средняя цена продажи 1 кв. м офиса в Перми составляла 55,5 тыс. руб. (+5,23%), а средняя ставка аренды — 555,94 руб. (+1,46%). «КД-консалтинг» приводит другие данные: в конце 2020 года цена покупки 1 кв. м в среднем составила на первичном рынке 76,2 тыс. руб. (+8,4%), на вторичном — 53,2 тыс. руб. (+2,7%). Аренда выросла на 1,7% (до 536 руб.).

Участники рынка связывают рост цен с общим кризисом в экономике.

«Льготные ставки по кредитам на покупку коммерческой недвижимости и стремление «переложить» средства из депозитов в недвижимость привели к росту цен, в том числе и в офисной недвижимости, — отмечает специалист агентства недвижимости УК «Актив» Ирина Исакова. — При этом в аренде сделки почти всегда закрываются с дисконтом, ниже цены, заявленной в объявлении».

По мнению Регины Давлетшиной, пандемия спровоцировала большую востребованность офисных площадей низкого ценового сегмента. «Часть бизнесов перекочевала в более доступные по цене бизнес-центры. Однако надо признать, что предложение в таких центрах ограничено», — отмечает Регина Давлетшина. По её мнению, сейчас всё больше востребованы небольшие функциональные площади.

В «Авито Недвижимость» в целом также наблюдают снижение спроса на офисные площади.

«Снижение востребованности офисных площадей связано главным образом с распространением удалённых и гибридных форматов работы, в результате чего на рынке начинает активно развиваться концепция flexible-пространств, которые могут сочетать в себе как рабочие места, так и зоны отдыха и досуга», — отмечает Тимур Зайцев.

В PAN City Group рассказывают, что активное развитие продолжают в основном крупные компании в IT-сфере.

«На фоне пандемии повысился интерес к готовым офисам с широким набором сервиса и гибкими условиями аренды, — отмечают в компании. — Офис из места, в котором сотрудник вынужден проводить время с 9 до 18 часов пять дней в неделю, превращается в пространство для социализации и коллаборации».

В компании оценивают снижение спроса на офисы в Перми до 20%. Причина — в переходе многих сотрудников на удалённую работу и сокращении занимаемых площадей. В связи с этим девелоперы вынуждены искать новые форматы, которые обеспечат спрос на рынке.

«Сейчас у многих компаний снижается потребность в офисных площадях, многие сотрудники остаются на «удалёнке». Поэтому из-за оптимизации расходов многие могут отказаться от офиса совсем или сократить его площадь», — говорит Ирина Исакова. По её словам, некоторые собственники уже сейчас задумываются о возможности смены профиля своей недвижимости. В частности, помещения на первых этажах могут быть востребованы под торговлю.