Полина Путякова

журналист

---

Устойчивость к карантину

Как изменился рынок недвижимости за 2020 год

30 марта 2021 г.

Поделиться

Твитнуть

Основным драйвером для строительного комплекса становится государство, которое может предложить те или иные механизмы поддержки отрасли, а также покупательского спроса. Такой вывод озвучила на Камском форуме вице-президент Российской гильдии риелторов (РГР) Эльвира Епишина. Исходя из данных, полученных в ходе опросов, которые провела организация, эксперты считают, что рынок исчерпал возможности для роста. И спрос будет сокращаться из-за выросших в прошлом году цен. При этом введение эскроу-финансирования всё больше будет содействовать монополизации рынка недвижимости. Уже сегодня в крае на пять застройщиков приходится почти половина рынка, и эта тенденция будет усиливаться.

Лучше Екатеринбурга

Пандемия остановила рост объёмов ввода жилья, особенно в регионах, где был достаточно жёсткий карантин, заявила председатель комитета по аналитике РГР, вице-президент организации Эльвира Епишина. Но в целом можно сказать, что результаты неплохие. Снижение ввода составило 10—13%, а не 30%, как ожидалось. В абсолютных цифрах было сдано 80,6 млн кв. м, в том числе многоквартирного жилья — почти 42 млн кв. м.

По результатам блиц-опроса руководителей агентств недвижимости из разных регионов, в жёсткой фазе коронавируса встал рынок строительства в Москве, Московской области, Сочи, Саратове, Севастополе, Астрахани и Волгограде. Наибольшее снижение спроса зафиксировано в Саратове, Севастополе и Астрахани. В сравнении с этой группой городов в Перми ситуация была значительно мягче.

Неравномерное развитие

На основе экспертного опроса в РГР был составлен рейтинг факторов, определявших состояние рынка недвижимости, по их значимости и продолжительности воздействия на рынок. На первом месте предсказуемо оказалась льготная ипотека. На второе место эксперты ставят саму пандемию. На третьем месте с минимальным отрывом оказался ещё один коронавирусный тренд — ослабление рубля и рост курса доллара и евро. Кроме того, в числе значимых факторов назвали снижение ставок по депозитам, снижение предложения на рынке и программу господдержки семей, которая помогла семьям сформировать первоначальный взнос.

Интересно, что большинство из этих факторов в какой-то части подстегнули спрос на жильё. Кроме мер финансовой поддержки и льготного кредитования, такой эффект дало ослабление национальной валюты и стремление людей защитить свои сбережения. Как результат, общим для всех регионов стало вымывание ликвидного предложения в большинстве регионов, это малоформатное жильё, студии, однокомнатные квартиры, небольшие «двушки». Именно малый формат масс-маркета и дал основной прирост цен во всех регионах. Надо сказать, что в дальнейшем значительная часть этих квартир выйдет на рынок аренды как раз потому, что они были куплены не столько для улучшения жилищных условий, сколько в инвестиционных целях.

Общим для всех регионов было неравномерное развитие рынка недвижимости: замедление или стагнация в первой половине года и возвращение покупательского спроса во второй: разгон цен и спроса начался в июле-августе, а их пик пришёлся на октябрь-ноябрь. В большинстве городов цены первичного жилья росли более быстрыми темпами, чем вторичного.

Список тенденций минувшего года дополнил Константин Подвальный, управляющий Пермским отделением Волго-Вятского банка ПАО Сбербанк. Он отметил, что аналитики отмечают сразу две тревожные тенденции, связанные с демографией.

Первая из них состоит в уменьшении численности работоспособного и молодого населения. А это ядро целевой аудитории. Такая ситуация сохранится ещё некоторое время: следующая волна целевой аудитории — та группа, которой сейчас нет 18 лет, тоже сокращается. Таким образом, демографическая яма 1995 года проявляется не только на рынке труда, но и на рынке недвижимости.

Второй фактор — это изменение потребительского поведения молодёжи. Она тяготеет к экономике шеринга, это заметно в городах с развитой сетью автомобильных каршерингов, то же касается и жилья. Аналитики ожидают появления в Перми доходных домов, когда молодёжь будет снимать квартиры, не стремясь купить их даже по льготной ипотеке. Это может произойти на горизонте пяти лет и неминуемо повлияет на объём спроса и снизит цены.

Проектное финансирование

Прошедший 2020-й стал первым полноценным годом работы системы проектного финансирования, и сейчас можно подвести его итоги. Константин Подвальный назвал два основных последствия перехода на эскроу-счета для рынка. С одной стороны, он внёс свой вклад в повышение цен. С другой — привёл к увеличению концентрации рынка.

Если говорить о концентрации, то её увеличение вполне объяснимо. Сами по себе условия проектного финансирования требуют соответствия определённым критериям. Не все застройщики могут им соответствовать, поэтому их количество сократилось. По словам Константина Подвального, сейчас в Пермском крае картина примерно такая: на топ-5 застройщиков приходится примерно 45% рынка, и тенденция эта растущая. То же самое характерно и для других регионов.

С одной стороны, это неплохо, поскольку означает большую надёжность таких застройщиков. Но с другой стороны, монополизация может отразиться на конечной цене. Сохранение этой тенденции ожидается и в 2021 году.

Закономерно, что при снижении объёмов строительства в 2020 году (как в целом по России, так и в Пермском крае) динамика эскроу-финансирования была, наоборот, положительной. Причём Пермский край находится среди лидеров Приволжского федерального округа: на это влияет небольшой остаток строек, финансировавшихся по старому законодательству, а также хорошие продажи.

30% оптимистов

Эльвира Епишина представила результаты опросов профессионального сообщества, проведённых Российской гильдией риелторов. Оказалось, что в 2021 году 45% риелторов ожидают стагнацию, так как считают, что рынок исчерпал возможности для роста, спрос будет сокращаться из-за выросших в прошлом году цен. В то же время 15% профессионалов верят в снижение цен и дальнейшую рецессию рынка. Оптимистично ситуацию оценивают почти 30% опрошенных специалистов: они полагают, что потенциал роста не исчерпан и в 2021 году цены могут подрасти на 5—20%.

Впрочем, если смотреть на итоги первых двух месяцев, то рост в 4—5% уже наблюдается. В Перми с начала года на 5% поднялась средняя цена на «вторичке», на первичном рынке — на 2%. В других городах складывается похожая тенденция: темпы роста цен на «первичку» снижаются, «вторичка» начинает её догонять. Можно говорить о том, что из-за высоких цен на первичную недвижимость начинается отток покупателей на вторичный рынок и цены там растут.

В заключение Эльвира Епишина отметила: если 12 лет назад были возможны достаточно надёжные прогнозы на срок до трёх лет, то теперь речь может идти только о краткосрочных. «Это связано с тем, что основным драйвером строительного комплекса становится государство и его поддержка самой отрасли и населения», — сказала она.