Убыточные метры
После режима самоизоляции эксперты прогнозируют передел рынка офисной недвижимости
Архив ИД «Компаньон»
Спусковым крючком для перемен на рынке офисной недвижимости стал режим самоизоляции. Многие рабочие помещения простояли пустыми несколько месяцев. Часть компаний перешли на удалённый режим работы, и результаты этого невольного эксперимента продолжают влиять на рынок и после снятия ограничений — работодатели начали экономить на аренде офисов.
Кроме того, на рынок офисной недвижимости влияет развитие цифровой экономики. Андрей Кукаркин, генеральный директор оценочной компании «КСИ Консалтинг», приводит недавнюю историю с продажей очередных офисных помещений Сбербанка в Перми.
«Крупнейшие владельцы недвижимости начинают продавать свои объекты. Этим летом Сбербанк выставил на рынок 23 объекта по всему региону. Один из них был продан на торгах в июле по минимальной цене. Хороший ремонт и состояние здания, неплохое местоположение в Мотовилихинском районе (ул. Уральская, 69/1) привлекли на торги только одного участника. В результате повторных торгов объект был продан по цене 21 417 руб. за 1 кв. м. В целом за объект — 6 млн руб. вместо ожидавшихся 8 млн руб.», — привёл конкретный пример Андрей Кукаркин. Недавно сообщалось и о том, что банк ВТБ выставит на продажу 300 объектов офисной недвижимости по всей стране.
2020 год однозначно ухудшил ситуацию на рынке офисной недвижимости, но и прежде она была не самой благоприятной, считает эксперт. «Стагнация в экономике началась ещё с кризиса 2014 года, а коронавирус её усугубил. Это сильно повлияло на привлекательность инвестиций в недвижимость. Уже пять лет цены на офисы и ставки аренды не растут. После пандемии цены на офисную недвижимость и вовсе должны пойти вниз. Глобальная причина — развитие формата удалённой работы, локальная причина — снижение доходов малого бизнеса и его разорение», — говорит Андрей Кукаркин.
«Очевиден спад бизнес-активности в карантинный период. Объём сделок в это время показал отрицательную динамику. После постепенного замедления деловой активности офисный сегмент ждёт поэтапное восстановление в конце года. Ввиду оптимизации занимаемых компаниями площадей, происходит увеличение предложений на рынке офисных пространств. И этот рост будет продолжаться. Кроме того, актуальными будут такие форматы офисной недвижимости, как коворкинги и гибкие офисные пространства. Гибкие рабочие пространства — один из немногих сегментов, который смог быстрее других адаптироваться к трансформирующейся реальности и предложить потенциальным арендаторам продукты, которые отвечают их новым потребностям», — отмечают аналитики PAN City Group.
В целом за период пандемии количество сделок с недвижимостью снизилось. В то же время не наблюдается выхода на рынок большого объёма площадей. По словам Натальи Боннели, директора департамента офисной недвижимости Colliers International, в связи с этим собственники выставляют помещения по прежним ставкам аренды, а некоторые из них готовы обсуждать дисконт.
Не все офисные помещения пострадали в равной степени. «Больше всего кризису оказались подвержены помещения классов В, C и D — здесь самые большие потери. Это объекты с ценой меньше 600 руб. за 1 кв. м, независимо от удалённости от центра, с низким качеством помещений и самого бизнес-центра. Где-то задолженность арендаторов и отказ от аренды составляют до 70%», — рассказывает один из собеседников «Нового компаньона». Сегмент А, по его наблюдениям, пострадал в меньшей степени.
В свою очередь, Андрей Кукаркин говорит, что больше других пострадали многоэтажные офисные центры, так как какое-то время они были полностью закрыты. Офисы и объекты неопределённого назначения небольшой площади, расположенные на первых этажах и имеющие отдельный вход, пострадали в меньшей степени. «Собственники этих объектов сохранили арендаторов. На сегодняшний день есть заявки от потенциальных клиентов, желающих переехать из крупных офисных центров именно в такие объекты», — говорит эксперт.
Теперь, после снятия режима самоизоляции, эксперты прогнозируют постепенное восстановление спроса. В наиболее благоприятной ситуации оказались собственники офисов классов A и B. «Платёжеспособные клиенты никуда не делись, а качественных помещений в хороших локациях в Перми по-прежнему не хватает. В них отток арендаторов в итоге будет не более 10%», — уверен собеседник «Нового компаньона». Однако, продолжает он, по классам C и D заполняемость сильно снизится и составит 40—60% от докризисной. Многие собственники обнаружат, что аренда даже не будет покрывать затраты, что спровоцирует дальнейший обвал цен на аренду и продажу.
Это мнение поддерживает Андрей Кукаркин. «Арендный поток снизился очень сильно, а затраты на содержание объектов за последние несколько лет выросли. Во-первых, за счёт роста стоимости коммунальных услуг. Во-вторых, за счёт налога на имущество, рассчитываемого исходя из кадастровой стоимости. Сейчас рыночная стоимость объектов очень сильно снизилась, арендные платежи тоже упали, а платить налоги собственники должны исходя из кадастровой стоимости, определённой в относительно благополучные времена. Сейчас у нас поток таких заказчиков, для которых мы делаем оценку с целью снижения кадастровой стоимости», — рассказывает он.
В итоге большинство экспертов ожидают передела рынка офисной недвижимости в Перми. В наибольшей степени этот процесс коснётся закредитованных объектов, находящихся в собственности непрофильного бизнеса, считает Андрей Кукаркин. По его словам, офисная недвижимость была одним из вариантов инвестирования для малого и среднего бизнеса. Они вкладывали деньги в покупку объектов: кто-то с целью обеспечения себе «пенсии», кто-то инвестировал таким образом, чтобы в будущем использовать вложенные средства для развития основного бизнеса. Нередко офисы покупались на кредитные деньги, причём под залог самого объекта.
«Сейчас все они оказались в ситуации, когда старые арендаторы съехали, некоторые из оставшихся «уплотняются» в целях экономии и освобождают часть площадей, а найти новых арендаторов получается только после снижения ставки аренды. Приведу реальный пример: на одном из объектов ставка была снижена с 600 до 300 руб. за 1 кв. м», — рассказывает эксперт. Андрей Кукаркин уверен, что снижение арендных ставок и отсутствие арендаторов повлекут за собой дефолты и банкротство закредитованных владельцев недвижимости. Новые инвесторы будут приобретать эти объекты уже с учётом текущих реалий, и весь этот процесс займёт несколько лет. По оценке Андрея Кукаркина, для купленных в кредит объектов снижение стоимости будет достигать 40—50%.
Мнение о грядущих изменениях рынка поддерживает и Наталья Боннели. «Пока что активность участников рынка замедлилась, но в следующих периодах мы ожидаем высвобождения ряда площадей — арендаторы будут стремиться оптимизировать затраты на содержание офиса. Сокращать занимаемую площадь будут преимущественно в тех секторах экономики, которые больше всего пострадали от пандемии и большинство договоров аренды в которых были краткосрочными (до 11 месяцев). В ближайшее время спрос будет сформирован преимущественно переездами, сделками по пересогласованию условий с возвратом части занимаемых площадей и/или сдачей части площадей в субаренду (если выход арендатора из договора в данный момент невозможен)», — оценивает ситуацию Наталья Боннели.
Общие убытки собственников офисной недвижимости в связи с пандемией эксперты оценивают в миллиарды рублей. «Более того, ущерб продолжает расти. У нас есть примеры, когда до марта здание приносило доход 3 млн руб. в месяц, а сейчас приносит всего 200 тыс. руб. При этом ежемесячный убыток по нему с учётом налогов — не менее 350 тыс. руб. Получается, владельцу приходится ещё и платить за владение объектом, про прибыль и не говорим. А поскольку это категория C, у нас для собственника одна рекомендация — продавать недвижимость», — заключает собеседник «Нового компаньона».
Подпишитесь на наш Telegram-канал и будьте в курсе главных новостей.