Ставки падают
Оживление ипотечного кредитования идёт на пользу первичному рынку недвижимости
Сегмент ипотечного кредитования переживает взрывной рост: объём выдачи в январе—мае в Пермском крае был на 79% выше результата аналогичного периода прошлого года, а в количественном плане — на 62%. В абсолютном выражении это 9,3 млрд руб. и 14 613 кредитов. Основной причиной такой динамики эксперты считают снижение стоимости ипотечных кредитов вслед за ключевой ставкой, но это далеко не единственный фактор.
Ипотека становится ближе
Как отмечает Наталья Андаева, директор департамента продаж компании «Талан» в Перми, за прошедший год средняя ставка уменьшилась с 11,78 до 9,77% (на 2,01 процентного пункта). Это минимальные ставки за всю историю ипотечного кредитования. При этом минимальные ставки на рынке в отдельных банках и для отдельных групп клиентов, по данным Натальи Соколовой, заместителя управляющего Пермским отделением ПАО Сбербанк, могут опускаться даже немного ниже 7%.
«Действительно, основным фактором является снижение средневзвешенной ставки по ипотеке, а вот вторыми по значимости можно назвать смягчение требований к заёмщику и смягчение требований к объекту кредитования (расширение границ в требованиях к клиенту и/или к объекту кредитования, расширение спектра направления кредитования). Также не стоит забывать и о программах государственной поддержки», — продолжает Олег Волегов, заместитель начальника отдела развития банковского бизнеса филиала АКБ «ФОРА-БАНК» в Перми.
Большая доступность ипотеки привела к изменению характеристик кредитования, отмечает Наталья Андаева: «Увеличился размер кредитов: если в 2017 году пермяки получали у банков на покупку жилья в среднем 1419 тыс. руб., то в 2018 году — 1565 тыс. руб. Таким образом, сокращение ставок позволило увеличить размер кредита на 146 тыс. руб. Также вырос срок кредитования — на шесть месяцев по сравнению с 2017 годом».
При этом уменьшился средний размер первоначального взноса, который делают клиенты при выходе на сделку. По данным Владислава Мезина, управляющего операционным офисом Абсолют Банка в Перми, сейчас он составляет 31% от стоимости объекта недвижимости, а, например, в 2017 году находился на уровне 34,5%. Эксперт предполагает, что это связано отчасти и с отменой ведущими ипотечными банками практики дифференциации ставки в зависимости от суммы первоначального взноса: «Неважно, какой объём собственных средств внёс заёмщик — 20, 30, 50 или 70% от стоимости приобретаемой квартиры, ставка будет одинаковая. Поэтому у заёмщиков уже нет серьёзного стимула накопить больший первоначальный взнос, они выходят на сделку, как только находят подходящий объект».
Также Владислав Мезин обращает внимание на то, что наиболее часто кредиты в Пермском крае оформляют заёмщики в возрасте 25—35 лет, на втором месте — клиенты в возрасте от 45 лет и старше. «Рост доли клиентов старшего возраста связан в том числе с увеличением максимального возраста выплаты ипотеки до 65 лет. Как правило, заёмщики пенсионного и предпенсионного возраста приобретают с помощью ипотеки жильё не для себя, а для детей и внуков, помогая им решить квартирный вопрос. При этом оформляют собственность на себя. Характерно, что чаще всего такие клиенты покупают жильё в новостройках — более 55% сделок», — отмечает эксперт.
Снижение ставок по ипотечным кредитам приводит к увеличению не только первичных выдач, но и числа сделок по рефинансированию. По сравнению с периодом с января по май прошлого года количество сделок по рефинансированию ипотеки в Перми выросло, по данным Владислава Мезина, в 1,5 раза. Интересно, что в целом по стране рост количества сделок по рефинансированию гораздо значительнее — в два раза. По мнению собеседника «Нового компаньона», это говорит о том, что в Перми заёмщики менее информированы о такой возможности уменьшения финансовой нагрузки.
В пользу «первички»
Застройщики отмечают, что рост объёмов ипотечного кредитования уже оказал положительное влияние на рынок первичной недвижимости. Как рассказала Наталья Андаева со ссылкой на данные Росреестра, за первые пять месяцев 2018 года количество покупателей недвижимости с ипотекой в Пермском крае выросло на 25,4%. «С января по май 2018 года зарегистрировано 25 124 ипотечных сделки против 20 043 сделок за первые пять месяцев 2017 года. При этом повышение активности населения в потреблении ипотечных кредитов привело к увеличению количества сделок с недвижимостью только на рынке новостроек. Общее количество зарегистрированных договоров участия в долевом строительстве выросло на 17,6% и составило 4842. На вторичном рынке, напротив, количество зарегистрированных прав на жилые помещения за пять месяцев снизилось на 12,2%», — рассуждает эксперт.
Владислав Мезин поддерживает мнение коллеги. Он обращает внимание на существенное изменение соотношения между ипотечными сделками с первичной и вторичной недвижимостью по сравнению с прошлым годом. «В 2017 году картина была такая: 30% ипотечных сделок — квартиры в новостройках, 70% — «вторичка». В 2018 году доля сделок с новостройками выросла в 1,5 раза — до 45%, доля «вторички» уменьшилась до 55%. Стимулом для покупки жилья в новостройках стало общее по рынку снижение ипотечных ставок и достаточно широкий выбор привлекательных по цене и качеству вариантов. Подобная тенденция — рост спроса на новостройки — наблюдается в целом по России», — констатирует эксперт.
Как отмечает Леонид Гилёв, руководитель отдела продаж АО «Пермглавснаб», в основном ипотека пользуется спросом у клиентов, которые приобретают квартиры экономкласса. В бизнес- и премиум-сегментах у покупателей, как правило, значительный первоначальный взнос, поэтому для них более выгодна рассрочка.
По данным аналитиков «ПАН Сити Групп», в 2017 году доля стандартного жилья составила более 66%, сегмент класса «комфорт» — порядка 31% и «бизнес» — на уровне 3%. «Увеличение доли выданных ипотечных кредитов в первую очередь повлияло на сегмент стандартного жилья», — отмечают в компании.
Вместе с тем за последние два года рынок новостроек перенасытился малоформатными квартирами (однокомнатные квартиры, квартиры-студии и квартиры «евроформата»), говорят в «ПАН Сити Групп». Поэтому застройщики сегодня стараются использовать стандартные полноформатные планировки. Средняя площадь квартир в новостройках увеличилась на 6%.
Успеть в 2018-м
Эксперты ожидают сохранения позитивных настроений на рынке ипотеки как минимум до конца года. «Мы прогнозируем рост числа сделок с привлечением ипотеки. Этому будет способствовать рост цен и дальнейшее расширение рынка вторичного жилья. Сложно продать свою старую квартиру, так как предложений на рынке очень много, соответственно, люди будут брать ипотеку, а потом уже по факту продажи закрывать кредит», — утверждает Леонид Гилёв. По мнению Натальи Соколовой, на объёмы выдачи ипотеки могут оказать влияние возможные изменения процентных ставок, а также улучшение сопутствующих сервисов в части подачи, одобрения и выдачи кредитов, развитие возможностей удалённой регистрации перехода права собственности, оценки недвижимости, правовой экспертизы сделок.
Наталья Андаева называет ещё один фактор, влияющий на активность ипотечного кредитования именно в этом году: «Мы ожидаем, что спрос на рынке нового жилья до конца года вырастет. Это связано с желанием людей успеть приобрести квартиры в новостройках на этапе строительства по более низкой цене. В следующем году, когда все застройщики будут работать через счета эскроу, стоимость новых объектов увеличится».
Ожидается также и дальнейшее снижение ставок по ипотечным кредитам, но темпы его будут ниже, чем в прошлом году. «Мы прогнозируем, что ставка по ипотеке до конца 2018 года снизится до 9% годовых. Уже сейчас среднерыночная ставка опустилась существенно ниже 10% годовых. Некоторые банки из топ-10 по ипотеке предлагают ставки по займам на жильё около 9% годовых», — говорит Владислав Мезин. В свою очередь Олег Волегов предполагает, что в перспективе следует ожидать изменения ставок по отдельным категориям клиентов или объектов кредитования.
Подпишитесь на наш Telegram-канал и будьте в курсе главных новостей.