Светлана Полушкина: Кризис дал импульс для поиска новых смыслов
Управляющий партнёр Gold Realty Group рассказала о новых тенденциях на рынке коммерческой недвижимости и о неизбежности технологической эволюции во всех сферах бизнеса
Рынок недвижимости — индикатор состояния экономики в целом. «Бермудский треугольник» личных интересов Пермского края, в котором чудесным образом исчезает региональный потенциал, пока держит этот рынок под давлением. Но эксперты видят свет в конце тоннеля в том, чтобы создавать и запускать стартапы и ориентироваться на новые технологии. Это время пришло и для специалистов по недвижимости.
Константин Долгановский
— Светлана Викторовна, как чувствует себя сегодня рынок коммерческой недвижимости?
— Рынок коммерческой недвижимости чувствует себя ровно так же, как чувствуют себя российские предприниматели в целом, независимо от масштабов их бизнеса. Наша деятельность по коммерческой недвижимости неразрывно связана с ведением различного рода бизнесов, производством, продажами и их взаимодействием с потребителями на различных площадях.
Если рассматривать рынок аренды нежилых помещений, то, к примеру, у нас в компании количество арендных сделок по коммерции увеличилось. По правде, это больше внутренняя ситуация проявления стабильной активности Gold Realty Group на рынке коммерческой недвижимости и нашего стремления к увеличению доли GRG на рынке недвижимости для бизнеса. В целом же в Перми количество сделок по аренде различного рода нежилых помещений сократилось, ставки на аренду тоже чудес не демонстрируют, всё закономерно, всё циклично.
Стабилизация какая-то, возможно, происходит, но вы видите, что улицы нашего города и районов пестрят вывесками «аренда», и все понимают, что если наружная реклама на недвижимость массово обращает на себя внимание, это означает, что помещения пока не востребованы и предложение превышает спрос. Если провести эксперимент и на всех свободных площадях и зданиях города разместить наружные вывески «сдам в аренду», то картина будет почти пугающей.
Конечно, все собственники помещений одномоментно этого не делают, и более того, тот, кто собирается получить положительный результат от сдачи в аренду, хорошо понимает, что наружная реклама — это давно не самый эффективный инструмент поиска арендаторов. Он не поможет сдать помещения на ожидаемых условиях.
На сегодня можно выделить две категории арендодателей по позиции собственников. Первая демонстрирует гибкий подход к работе с арендаторами. Вторая имеет достаточно твёрдую позицию: пусть помещения пустуют, но «будем держать оборону, чтобы не идти на поводу у спроса».
Тем не менее есть экономика, теория и практика функционирования рынка недвижимости, и конъюнктуру рынка никто не отменял. Если цена предложения превышает ожидание спроса, то спрос уходит в другое предложение.
Исключения есть — уникальные объекты, не имеющие аналогов или представляющие собой дефицит. Такая категория объектов недвижимости в Перми реже встречается. Уникальность объекту можно также придать самостоятельно, трансформировав свои помещения под спрос или выбрать правильный сегмент, создать коммерческие помещения с характеристиками, которые привлекут арендаторов своей индивидуальностью.
— Несгибаемая позиция хороша тогда, когда виден свет в конце тоннеля, а если все перспективы под вопросом? Сколько может длиться такое ожидание?
— Мы не видим никакой безысходности. Есть индикаторы, которые говорят о том, что происходит движение.
Понятно, что так называемый «экономический кризис» ещё в стадии роста, есть показатели, и положение на сегодня не самое приятное, это факт. Надо понимать, что оздоровление не произойдёт само по себе и мгновенно, как всё это приходило, так и уходить будет. Более того, мы прогнозируем возможные события, при которых рынок ещё будет опускаться в цене, но сделки были и будут.
Например, на рынке аренды офисной недвижимости положительное движение и посадка арендаторов связаны с тем, что происходит ротация бизнеса, кто-то оптимизируется, сокращая площади, другие уходят, а есть и те, кто, наоборот, расширяется и запускает новые проекты.
Большинство инвесторов считают, что кризис — это время возможностей, так и есть. Сейчас выгодно создавать и запускать «стартап-темы», всё дешевле: арендные ставки площадей, персонал, реклама. Опять же конкуренты менее активны, и при этом государство хоть как-то старается мотивировать активность предпринимателей.
Задача управляющих коммерческой недвижимостью сегодня — заботиться не только о помещениях, но и об арендаторах, взаимодействовать с ними, вести диалог, лучше понимать специфику их дела. Риски, потери при поиске и «посадке» нового арендатора могут оказаться существенными.
Необходимо внимательно наблюдать за рынком, за его тенденциями, в том числе за тенденцией оздоровления рынка и увеличения арендных ставок. Если станет заметно, что конкуренты поднимают цены, а количество предложений по аренде уменьшилось, значит, это тренд, спрос пошёл. Такие процессы необходимо анализировать.
— Вы можете назвать категории бизнеса, которые наиболее активно рассматривают предложения по аренде помещений под офисы, к примеру?
— Они очень различны, порой мы удивляемся, какую деятельность только ни ведут люди. Правда, есть несколько категорий, которые стали проявляться в GRG чаще, чем прежде, в части спроса на офисную недвижимость. Это IT-компании, учебные центры и консалтинговые фирмы, разработчики различных технологий, дизайнеры, студии бровей и макияжа, пункты выдачи интернет-магазинов, медицинские компании, юристы, малые производственные фирмы и поставщики услуг различного вида.
Кстати, заметно, что банки и агентства недвижимости стали охотнее размещаться на малых площадях, не требуя отдельного входа. При этом представительств крупных производственно-торговых компаний, заинтересованных в административных офисах, стало гораздо меньше.
— Все перечисленные по видам деятельности компании стараются разместиться в центре?
— Большинство — да, так как многие объекты, которые мы обслуживаем, расположены именно в центральных районах Перми, и вообще администрирование бизнеса всегда проще в центре мегаполиса. Поэтому большинство стремится в центр.
В отдалённых районах как раз чаще размещаются офисы торговых и производственных компаний с невысокой арендной ставкой. Таким предприятиям офис в центре ни к чему, они проявляют интерес к помещениям с низкой ценой аренды, с большой парковкой, высокой транспортной доступностью и, как правило, в определённых районах, учитывая свою логистику.
— Какие арендаторы чаще интересуются торговой недвижимостью?
— Торговая недвижимость имеет достаточно серьёзную градацию и типологию. Но если в целом рассматривать все обращения, то это рестораны, бары, кафе, фитнес, медицина, одежда и обувь от эконом- до премиум-сегмента, детские темы, различные сетевые операторы товаров и услуг и прочие.
— Каковы тенденции на рынке купли-продажи недвижимости?
— Все разумные продавцы знают, когда нужно продавать, а разумные покупатели — когда нужно покупать. Те, кто хочет купить, уже сейчас начинают присматриваться к объектам. Ещё буквально год назад мы видели очень скромный интерес и обращения на покупку небольших коммерческих помещений стоимостью от 5 млн до 30 млн руб. Начиная с осени прошлого года заявки на такие объекты обрели почти массовый характер.
На средние и крупные объекты коммерческой недвижимости спрос тоже проявился.
— Что, на ваш взгляд, стало причиной?
— Причина в мышлении инвесторов, которые правильно чувствуют рынок, понимая, что нет альтернативы вложений (или «ценовое дно» близко), и именно сейчас настало время выгодных приобретений коммерческой недвижимости. Те, кто выходит или уже вышел из доллара и евро, также осознали, что у них нет другой возможности инвестирования, сохранения и приумножения средств, кроме как обратить внимание на недвижимость. Могу сказать, что сделки купли-продажи, которые сейчас проходят, действительно чаще выгоднее для покупателя.
Также в последние несколько месяцев в Перми прошло несколько достаточно крупных сделок по покупке-продаже недвижимости, и торговой, и офисной. К примеру, был продан бизнес-центр «Разгуляй». При этом многие эксперты рынка недвижимости оценивают эту сделку как завышенную по цене продажи. Странно, да? Многие крупные собственники считают, что, напротив, большинство риелторов ничего не понимают в справедливой цене коммерческой недвижимости, и, на мой взгляд, они правы.
Спрос на коммерческую недвижимость сейчас оживился именно с точки зрения покупки.
Но ничего глобального в этой нише в нашем регионе, по большому счёту, не происходит. В Екатеринбурге к концу 2018 года будет построен первый аутлет-центр в категории коммерческой недвижимости — это достаточно крупный объект. В Перми серьёзно о строительстве подобных объектов пока ещё никто не заявлял, кроме ТРК «Планета». При всём этом по продаже автомобилей премиум-класса Пермь «впереди планеты всей».
Константин Долгановский
— Даже IKEA до нас в очередной раз так и не дошла…
— Когда в управлении краем и городом будет организованная и разумная команда, заинтересованная в развитии потенциала территории и в улучшении жизни людей, то решить проблему «захода» в Пермь крупных торговых операторов несложно. Нам хотелось бы верить, что время для такой команды пришло.
Насколько мы владеем информацией, последний прошлогодний срыв и случай несостоявшейся сделки по предоставлению земельного участка IKEA с условиями под строительство торгового комплекса «Мега» был связан с тем, что администрация города «прикручивала» к проекту строительства объекта различные техусловия. Вплоть до включения строительства двухуровневой дорожной развязки и прочего. По предварительным расчётам, эти издержки оказались непосильны для инвесторов проекта, в итоге они не договорились, развернулись и ушли.
Будем считать, что для Перми все улучшения ещё в будущем, конечно, при условии эффективности работы административного аппарата края и города. Когда будет реализована программа приоритетов, о которых говорил врио губернатора Максим Решетников на форуме «Дни пермского бизнеса», шанс появится. Поскольку речь шла об увеличении инвестиционного потенциала края, развитии городской инфраструктуры, снятии барьеров и увеличении масштабов строительства и прочем.
Масса возможностей, благодаря которым может развиваться строительство в Перми, кроется именно в административном потенциале. Если руководители заинтересованы в том, чтобы вырастить город и край, как сад, то им необходимо принимать непосредственное участие в его возделывании.
При оптимизации расходов, процессов и сроков на вхождение в инвестиционно-строительные проекты застройщиками любой категории объектов (жилых, торговых и производственных) с участием администрации края, можно действительно создать условия для развития бизнеса. И тогда в Перми и Пермском крае появятся такие коммерческие объекты, о которых мы сегодня узнаём только в новостях из других регионов.
Потенциал края огромен. Почему происходит так, что даже территории с меньшим потенциалом «выстреливают», а мы оказываемся в хвосте? Это риторический вопрос. Пермь — словно Бермудский треугольник чьих-то личных интересов, в котором этот потенциал исчезает.
— Вы объявили о том, что начали сотрудничество с только что открывшимся в Перми «Технопарком «Пермь». Почему вас заинтересовал этот непрофильный для экспертов по недвижимости проект?
— «Технопарк «Пермь» для Gold Realty Group — новый партнёр со своей спецификой. Наша задача здесь — привлечение арендаторов. На самом деле это потрясающая площадка, туда приходят очень интересные люди со своими проектами, разработками, чтобы найти частных инвесторов, новых партнёров. Во всех регионах уже есть подобные технопарки, теперь будет и у нас.
На этой площадке представлены не просто офисы в аренду. Здесь зарождается старт эволюционного развития многих видов бизнеса. Организаторы «Технопарка «Пермь» на самом деле «перекраивают» мозги предпринимателей и технологически готовят их к осознанию новой реальности. Всё это очень интересно, и я надеюсь, что этот проект и площадка будут жизнеспособны.
— Наверное, не каждая компания недвижимости взялась бы за такую тематику, поскольку инновации — это отдельная сфера бизнеса, требующая совершенно нетрадиционных подходов. Это же морока для риелторов, хотя вы, наверное, об этом даже не подозреваете?
— Мне это сразу стало понятно, как только мы переступили через порог технопарка и послушали несколько диалогов, что это за проект. Но наша компания всегда брала на себя сложные задачи, и нам интересны непростые и глобальные объекты со смыслом, есть над чем подумать.
Мы понимаем, что сотрудничество с технопарком возможно только при осознании миссии инновационного бизнеса в целом, его специфики. В этом вся соль и сахар… Но это же очень интересно! Столкнувшись непосредственно с технопарком, понимаешь, что не только экономика, но и, в частности, рынок недвижимости находится на пороге перемен, а все сферы жизни в целом стоят на пороге технологической эволюции. И волей-неволей сейчас любой вид бизнеса, если он хочет дальше развиваться, должен идти туда. Изучать, думать и меняться. И понимать, что без изменений прогресса не будет. Мы как участники рынка недвижимости тоже прекрасно понимаем, что надо срочно меняться и обратить особое внимание на IT-технологии, сети и онлайн.
Все видели, что происходило в прошлом и позапрошлом году с печатными изданиями, которые специализировались на недвижимости. Они ушли. Тогда многие риелторы и клиенты не понимали, почему это происходит и где сейчас они будут брать информацию. «Неужели мы будем пользоваться только интернет-площадками?» — это был самый актуальный вопрос. Да. Так и будет.
Наружная реклама будет иметь место, но только для крупных объектов коммерческого назначения. Все предложения коммерческих помещений, квартир, жилой недвижимости и земельных участков уйдут в онлайн. Перестанут работать и те методы, которые работают сегодня, подходы будут иными. Электронные порталы и агрегаторы тоже подвергнутся изменениям. Это вопрос времени. Происходит трансформация бизнеса во всех направлениях.
У нашей компании сегодня задача номер один — развитие интернет-технологий.
Нас интересуют новые объекты, новые клиенты, новые формы взаимодействия, то есть эволюция с точки зрения услуг и технологий. Меня как управляющего партнёра этого бизнеса больше интересует не то, что мы будем делать сегодня, а что мы будем делать завтра. Мы можем планировать эти изменения.
Мы часто общаемся с разными представителями бизнеса и предпринимателями и видим, как они «болеют» своим делом, как они вкладывают в него деньги, энергию, время, жизнь.
— В каких сферах?
— В любой. По роду профессии я часто общаюсь и взаимодействую с владельцами различных видов коммерческой деятельности и волей-неволей проникаюсь их отношением к делу, поэтому некоторые закономерности бизнеса отчётливо заметны.
Работает правильная идея и правильное отношение к делу, к потребителям, работают технологии и в управлении, и в коммуникациях, работает поддержка. Если есть отличная тема «от души и ума», получившая положительную аналитику рынка и инвесторов, разработана технология и коммуникации, создан правильный процесс, выбраны грамотные партнёры, всё адаптировано, то продукт найдёт отклик у потребителя (правильная идея не может не найти отклика).
Мы сейчас часто слышим, что на смену людям приходят технологии и роботы, и человек оказывается без работы. Но позвольте, никакая машина не способна генерировать идеи, творить и создавать жизнь. Это прерогатива человека.
Технопарк для нас интересная тема ещё и потому, что мы изучаем клиентов изнутри. На рынке коммерческой недвижимости невозможно проведение успешных сделок, если не понимаешь своих партнёров. Инновации дают повод для рождения нестандартных идей.
— Вы можете дать прогноз рынка на ближайшую перспективу?
— Рынок коммерческой недвижимости — индикатор состояния бизнеса. Когда будет происходить эволюция бизнеса и общее оздоровление экономики, сразу пойдёт оздоровление сферы коммерческой недвижимости. Все мы очень заинтересованы в том, чтобы бизнес процветал.
Пока мы видим, что те предприниматели, которые грамотно ведут своё дело, честно относятся к своему труду, профессионально развиваются и ищут новые возможности, без дела не сидят. Они все востребованы.
А есть люди, которые исчерпали бизнес-ресурс, свою тему, в которой до сих пор «варятся», не желая выходить из зоны комфорта и меняться. Думаю, что кризис вообще благодарное дело, он дал импульс для поиска новых смыслов.
— И вы видите, как бизнес ментально меняется?
— Можно и так сказать. Пусть на меня не обижаются те предприниматели и бизнесы, которые имеют серьёзный стаж, но они самостоятельно уже не смогут переступить через проведённую временем черту. Им необходим другой взгляд и молодая команда или партнёры, через которых они смогут проникнуть в новое время.
Всё будет ускоряться ещё быстрее, не все успеют за переменами. Необходимо стать качественным исследователем любого рынка, особенно рынка потребителей. Новое поколение предпринимателей все эти тренды хорошо чувствует и будет локомотивом предстоящих перемен.
Подпишитесь на наш Telegram-канал и будьте в курсе главных новостей.