«Второй эшелон» получил шанс
2016 год внёс изменения в расстановку сил на рынке строительства, но не все они видны сразу
Рейтинг топ-10 строительных компаний Пермского края, составленный по данным Единого реестра застройщиков*, выглядит привычно. В то же время эксперты называют несколько факторов, которые уже привели к качественным изменениям в отрасли, пока заметным лишь глазу специалиста.
Константин Долгановский
Чужих не пустили
По данным Единого реестра застройщиков по состоянию на начало февраля 2017 года, в Пермском крае работают 47 застройщиков. У них в работе находится 182 жилых объекта суммарной площадью 1,6 млн кв. м.
Региональный рынок строительства является высоко концентрированным. На долю 10 крупнейших застройщиков приходится 68% строительства (по объёму площадей), на долю 20 крупнейших — 86%.
В отличие от некоторых других регионов, в Прикамье региональные застройщики «держат» основную часть рынка и занимают большинство верхних строк в рейтинговой таблице.
В крае работают и пять застройщиков, «прописанных» за пределами региона. На начало февраля 2017 года на их долю приходится только 17% от текущего объёма строительства. «Варяги» занимают места в рейтинговой таблице начиная с седьмого.
Иная ситуация, например, в Свердловской области. Там застройщики из других регионов занимают второе, третье, седьмое и десятое места, и это только в топ-10. В Нижегородской области — второе, шестое, седьмое места.
Но есть и обратные примеры: в Челябинской области «варяги» не смогли подняться выше 18-й строчки, в Башкортостане — выше 17-й.
В то же время в масштабах России прикамские застройщики занимают места начиная с середины второй сотни.
Рейтинг застройщиков возглавляет Корпорация развития Пермского края, единственным акционером которого является Пермский край в лице Министерства промышленности, предпринимательства и торговли. Текущий объём строительства корпорации — 145,7 тыс. кв. м. Это один жилой комплекс на 12 домов — ЖК «Любимов» в Березниках. В настоящее время сданы пять домов, остальные планируются к сдаче в 2017 году. Цель строительства — переселение жителей из аварийных домов, признанных непригодными для проживания вследствие техногенной аварии на «Уралкалии». Проект имеет три источника финансирования: бюджет Пермского края, федеральный бюджет и средства «Уралкалия». В дальнейшем планируется строительство второй очереди комплекса.
На втором месте — группа компаний «Сатурн-Р». Сейчас застройщик имеет разрешение на строительство двух жилых комплексов: ЖК «Данилиха» (пять домов) и ЖК «Арсенал» (два дома). Общая площадь возводимого жилья — 130,3 тыс. кв. м.
Третье место рейтинга занимает группа компаний «Камская долина». На данный момент у этого застройщика в работе находится шесть жилых комплексов в сумме на 19 многоквартирных домов: ЖК «Южный ветер» (10 домов), ЖК «Весна» (четыре дома), ЖК «Солнечный» (два дома), ещё в трёх жилых комплексах возводится по одному дому — ЖК «Авиатор», ЖК «Феникс» и ЖК «Я дома».
Большой да малый
Кризис внёс определённые коррективы в расстановку сил на строительном рынке. Владислав Мезин, управляющий операционным офисом Абсолют Банка в Перми, констатирует, что в 2016 году количество банкротов в отрасли выросло в два раза по сравнению с предыдущим.
Куратор отдела развития центра недвижимости и права «Белые ночи» Александр Каменев конкретизирует это утверждение: «Первыми начали покидать рынок компании, у которых не было собственного ресурса на реализацию проектов. Самый яркий пример — компания «КамСтройИнвест» с «Первым Пермским микрорайоном». Это наиболее резонансный случай, но есть и компании, которые ушли тихо. Они не имели существенной доли на рынке, реализовывали мелкие проекты, поэтому их уход заметили разве что профессионалы. Например, это ООО «Ладный Дом Урал», — говорит собеседник «Нового компаньона».
Кроме того, в 2015 году список недобросовестных компаний дополнила СК «ДомаСтрой», которая строит несколько коттеджей в Мотовилихинском районе без разрешительной документации.
Сильнее от экономической нестабильности пострадали небольшие застройщики. «В условиях кризиса на первый план для покупателей выходят репутация и возраст строительной компании, а также число реализованных проектов. Как следствие, крупные застройщики не испытывают проблем со сбытом, тогда как единичные ощущают отсутствие спроса даже на фоне снижения цен», — отмечает Регина Давлетшина, директор компании Research & Decisions.
Эти слова подтверждает пример АО «ПЗСП» — застройщика с большим опытом и хорошей репутацией. По словам Алексея Дёмкина, директора по продажам компании, большинство их квартир раскупается на стадии строительства.
Несмотря на это, эксперты рынка видят серьёзные перспективы развития «второго эшелона» застройщиков. Наталья Лисина, директор агентства недвижимости «Дом», отмечает, что по крайней мере к двум застройщикам из числа лидеров есть вопросы по поводу значительной сдвижки сроков ввода объектов в эксплуатацию. Поэтому выбор застройщика только на основе его размера может оказаться ошибкой, нужно анализировать также и надёжность застройщиков, выполнение обязательств в установленные сроки, а также всю подоплёку конкретной новостройки. «При этом среди менее крупных застройщиков есть ряд таких, которые в части надёжности и качества строительства вызывают большой интерес как у профессионалов, так и у клиентов», — говорит эксперт.
Схожего мнения придерживается и Александр Каменев: «Мы наблюдаем, как лояльное отношение, даже в каком-то роде уважение, выработалось по отношению к застройщикам не из числа крупнейших. Те компании, которые начинали с одного-двух проектов, сейчас активно приобретают земельные участки — видимо, планируют увеличивать свою долю на рынке. Полагаю, что это серьёзный риск для лидеров потерять свои позиции».
На первый-второй рассчитайся
Изменил кризис и соотношение продаж первичной и вторичной недвижимости. «Благодаря программе господдержки ипотеки резко увеличилось количество сделок с новостройками. Например, в Абсолют Банке доля сделок с «первичкой» увеличилась с 5% в 2014 году до 50% от общего числа», — констатирует Владислав Мезин. Сейчас, после окончания программы, эксперт прогнозирует снижение доли ипотечных сделок с первичной недвижимостью, однако он уверен, что «отката» на уровень 2014 года не произойдёт и доля «вторички» составит до 30% от общего числа сделок.
В то же время эксперты видят значительный потенциал вторичного рынка. «В нашем агентстве 60% собственников, продавших квартиры, новое жильё также приобретают на вторичном рынке. У «вторички» есть ряд неоспоримых преимуществ. Во-первых, у многих людей после продажи квартиры просто нет времени ждать новую год—полтора. Кроме того, в кризис риски покупки жилья на этапе строительства возросли, и люди это понимают. Наконец, вторичное жильё по качеству нередко лучше новостроек», — рассуждает Александр Каменев.
Эксперт отмечает, что после окончания программы господдержки ипотеки кредитные ставки при покупке первичного и вторичного жилья выровнялись, и это, по его словам, приведёт к снижению спроса на новостройки.
Разрыв в ожиданиях
Общеэкономические сложности привели к размыванию классности жилья, в частности увеличился разбег в площадях квартир, отмечает Регина Давлетшина. «Например, однокомнатные квартиры сегодня могут иметь площадь от 30 до 55 кв. м, а двухкомнатные — от 40 до 75 кв. м, хотя в классическом подходе требования к площадям иные», — говорит эксперт.
Виной всему — снижение покупательной способности населения, подтверждает Наталья Лисина. «При выборе новостроек люди не рассматривают отдалённые районы и ждут высокого уровня комфорта не только своей квартиры, но всего дома и придомовой инфраструктуры. Но при этом приемлемая стоимость однокомнатных квартир составляет сейчас лишь 1,2—1,5 млн руб. Возникает разрыв между готовностью платить и ожиданиями, и застройщики, пытаясь выполнить требования к уровню комфорта, строят всё меньшие по площади квартиры», — говорит Наталья Лисина. По её словам, в эконом- и комфорт-классе средняя площадь однокомнатных квартир сейчас составляет не 40—43 кв. м, а 30—32 или даже 20—25 кв. м в формате студий. Двухкомнатные квартиры тоже стремятся в сторону компактности, востребованы трёхкомнатные квартиры площадью 60—65 кв. м с объединённой кухней-гостиной и чуть больше — со стандартной планировкой.
«Кстати, всё больше клиентов задают вопросы, связанные с коммунальными услугами в новостройках: есть ли у застройщика своя управляющая компания, также весьма актуальный запрос клиентов — размер коммунальных платежей», — отмечает эксперт.
Из-за снижения покупательной способности населения на рынке сложилась тенденция покупки более дешёвого жилья. «Мы фиксируем тренд на выбор первичного жилья экономкласса, а также объектов, расположенных в относительно удалённых районах. Сделки с квартирами экономкласса на первичном рынке Пермского края теперь составляют до 70% от общего числа, раньше их доля не превышала 30%», — отмечает Владислав Мезин.
Среди других тенденций на рынке строительства жилья Регина Давлетшина отмечает резкое увеличение количества квартир-студий, увеличение высотности домов, а также всё большее распространение получает коридорная система планировки (много квартир на площадке).
День грядущий
В 2017 году эксперты ожидают ухудшение ситуации со сдачей объектов. «Безусловно, большинство застройщиков продолжают работать и выполнять взятые на себя обязательства. Хотя мы видим, что денег у компаний всё меньше: это видно по объёмам строительства и темпу работ. Логично ожидать, что многие застройщики не уложатся в заявленные сроки сдачи домов. Думаю, что в ближайшем будущем своевременный ввод домов в эксплуатацию в соответствии со сроками, заявленными в проектной декларации, станет весомым преимуществом компаний-застройщиков», — считает Александр Каменев.
Многое будет зависеть от общеэкономической ситуации и, следовательно, от спроса. «Уже начали появляться отдельные объекты, в которых к моменту введения в эксплуатацию остаются нереализованные квартиры. Со временем их количество может увеличиться», — отмечает Наталья Лисина.
В то же время Регина Давлетшина полагает, что существенных изменений в спросе не произойдёт, а 2017 год может стать годом стагнации с переходом в восстановление рынка.
При этом цены на первичную недвижимость если и будут расти, то незначительно. «В 2017 году мы не ожидаем роста стоимости квадратного метра на первичном рынке Пермского края более чем на 5—10%. Несмотря на удорожание стройматериалов, существенно поднять цены не получится, потому что серьёзную конкуренцию пермским новостройкам составляет вторичный рынок с его огромным выбором предложений», — заключает Владислав Мезин.
Единый реестр застройщиков создан при поддержке Национального объединения застройщиков жилья (НОЗА) в 2016 году. ЕРЗ включает в себя данные застройщиков жилья, осуществляющих в Российской Федерации жилищное строительство с привлечением средств граждан по договорам участия в долевом строительстве. В качестве исходных данных Единого реестра застройщиков выступают: официальные сайты застройщиков и объектов недвижимости (в том числе проектные декларации); данные, полученные напрямую от застройщиков; данные региональных контролирующих органов. В ЕРЗ указано количество объектов, на которые застройщик получил разрешение, независимо от факта начала работ.
Подпишитесь на наш Telegram-канал и будьте в курсе главных новостей.