Наступает потепление?
Коммерческая недвижимость Перми медленно, но верно из рецессии переходит к стабилизации
Аналитики оценили текущую ситуацию на рынке коммерческой недвижимости. Количество пустующих площадей снижается, а цены растут — как аренды, так и продажи. Самым дорогим сегментом являются торговые площади. Средняя цена продажи составляет 62,8 тыс. руб. за 1 кв. м, аренды — 685 руб. за 1 кв. м. В сегменте офисов средняя цена продажи — 54,9 тыс. руб. за 1 кв. м, аренды — 560 руб. за 1 кв. м, подсчитали в девелоперской компании PAN City Group.
Константин Долгановский
В сентябре на продажу было выставлено около 600 коммерческих объектов, со ссылкой на Пермскую мультилистинговую систему, уточняет аналитический центр «Медиана». По его данным, преобладает предложение офисных площадей, доля которых составляет 31,9% от общего объёма. Незначительно отстаёт недвижимость, статус которой не определён, — 31,6%. Доля недвижимости торгового назначения составляет 28,2%. Меньше всего, и это традиционно, предложено производственных и складских помещений — 8,3%.
Рынок коммерческой недвижимости в Перми находится в состоянии рецессии с проявлением первых признаков стабилизации. Косвенно аналитики PAN City Group наблюдают это по динамике вакансии. В прошлом году она достигала максимальных значений за последние пять лет, с января 2016 года тренд изменился: началось постепенное снижение объёма свободных площадей. Уровень вакансии в наиболее успешных торговых центрах Перми сегодня находится в диапазоне 3-6%, в офисных центрах со сбалансированной стратегией работы с арендаторами — на уровне 7-10%, рассказывает генеральный директор PAN City Group, полномочный представитель РГУД в Пермском крае Андрей Полуянов.
Траектория динамики сегментов рынка коммерческой недвижимости в Перми имеет L-образную форму: когда ставки аренды существенно потеряли в стоимости в 2015 году, в сегменте торговой недвижимости падение составило 26%, в сегменте офисной — 16%.
В 2016 году цены незначительно корректируются в пределах 5%. Ситуация на рынке приобрела черты стабилизации с нулевой или небольшой отрицательной динамикой основных рыночных индикаторов. Благодаря изменению ценовой политики и расширению предложения 2015 и 2016 годы прошли под знаком переездов: арендаторы переезжали в объекты с более низкими арендными ставками или улучшали свои условия по локации и качеству площадей без изменения стоимости. По мнению Андрея Полуянова, арендатор стремится занять качественные площади по оптимальной арендной ставке, и это закономерный, справедливый процесс.
Во многом стабильность проекта торговой недвижимости сейчас зависит от стратегии поведения собственников и их понимания требований изменившегося рынка. Вакансия в объектах PAN City Group не превышает 10%. Заполняемость площадей обеспечивается адекватной ценовой политикой, реализацией программ лояльности, повышением качества предложения, готовностью к достижению компромисса. Можно утверждать, что наиболее уверенно сегодня себя чувствуют те собственники, которые предлагают арендаторам больше, чем просто квадратные метры.
Объективно рынок коммерческой недвижимости сохраняет свою активность как в сегменте аренды, так и в сегменте продажи площадей. Ключевую роль здесь играют переговорный процесс и готовность заявить справедливую цену. Компания PAN City Group в одном только сегменте продажи офисной недвижимости в третьем квартале заключила более 10 сделок. Этот показатель был достигнут благодаря формированию продукта, отвечающего сегодняшнему спросу, резюмирует Андрей Полуянов.
Сейчас на рынке больше не типовых условий, на которых заключаются сделки, а индивидуальных. Обсуждается рассрочка и возможности каждого клиента. «Если раньше цены и условия «спускала» Москва, то теперь посыл к клиентам исходит именно от нас и на 99% столичные инвесторы идут навстречу, — делится генеральный директор ООО «КомСтрин-Пермь» Марина Коноплёва. — Рады, что нет затишья, недвижимость остаётся хорошим инструментом сохранения капитала».
Участники российского инвестиционного рынка пока остаются достаточно осторожными, что и демонстрируют результаты второго квартала 2016 года. По итогам первого полугодия общий объём транзакций составил $2,4 млрд, что в два раза превышает результаты за аналогичный период 2015 года. Однако из этого объёма инвестиций на апрель-июнь пришлось только 23%, или $547 млн. Столь низкий уровень инвестиционной активности во втором квартале в последний раз наблюдался в 2009 году, когда масштаб транзакций достиг аналогичного значения. В то же время о ряде активов как в Москве, так и в регионах продолжаются переговоры по купле-продаже, что позволяет сохранить годовой прогноз на уровне $4 млрд, отмечают специалисты международной консалтинговой компании Colliers International (Москва).
По данным Colliers International, в торговых центрах Москвы уровень вакантности такой же, как у PAN City Group в Перми, и составляет 10%. Он останется стабильным на этом уровне до конца 2016 года, отмечают в консалтинговой компании и подтверждают свой прогноз динамикой заполнения вакантных площадей в действующих торговых центрах, информацией о подписанных договорах аренды и арендаторах, проводящих ремонт помещений в новых и заявленных к открытию объектах.
Подпишитесь на наш Telegram-канал и будьте в курсе главных новостей.