Оксана Клиницкая

корреспондент

---

Рынок — замри!

Продавцы квартир стали обращаться в риелторские компании с вопросом: «Почему не звонят покупатели?» — об этом «Новому компаньону» рассказали представители сразу нескольких агентств

9 сентября 2015 г.

Поделиться

Твитнуть

Прогнозы, которые давали эксперты относительно рынка жилой недвижимости (в частности, о снижении цен в июне—июле), не сбылись, но надежды на это остаются: предпосылкой может стать поведение покупателей — оно изменилось кардинально.

Пассивный рынок

«Потенциальный спрос есть, но реальных сделок мало, потому что люди долго выбирают подходящий вариант среди множества предложений», — отмечает директор ООО «Аналитический центр «КД-консалтинг» Эльвира Епишина.

Активность на рынке есть, спрос присутствует, но пермяки очень долго принимают решения, торгуются, ищут финансирование, соглашается эксперт рынка недвижимости Станислав Цвирко. «Инертность продавцов большая, они не готовы продавать «за сильно дёшево», — утверждает он.

Если раньше покупатели делали 10—15 звонков по объявлениям о предложении квартир, сейчас делают только один, выбрав одно-единственное, понятное и разумное по цене предложение. Если раньше они сами проявляли инициативу, то сейчас этого нет. «В такой ситуации не были ни разу, — удивляется генеральный директор АН «Респект» Алексей Ананьев. — Предполагаю, что покупатели экономят жизненную энергию».

В 2008—2009 годах активность покупателей квартир была значительно выше. Такие выводы Ананьев делает на основе показаний интернет-счётчиков специализированных сайтов. «Заходят, смотрят, но не звонят», — говорит он и считает, что сейчас на рынке наблюдается противостояние покупателей и продавцов: они проверяют друг друга, у кого нервы выдержат дольше, кто быстрее уступит в цене.

Конкуренция среди продавцов выше, чем среди покупателей, поэтому уменьшения цен всё же стоит ожидать, уверен Ананьев. «Когда сделок нет, продавцам надо корректировать стоимость, но недвижимость — это актив, и, когда рубль обесценивается, осознания того, что надо снижать цену, нет», — подтверждает Цвирко.

Этот тренд на снижение, который выразился в сокращении предложения на рынке жилья в целом, спроса — на 40—50% и снижении средних цен, проявил себя в июле, подметили в девелоперской компании PAN City Group со ссылкой на данные интернет-ресурса «Авито. Недвижимость».

Риелторы согласились, что кризисного сценария на рынке недвижимости Перми не наблюдается, и ожидают повышения деловой активности, а именно — увеличения количества денег в отрасли, во второй декаде сентября.

Снижение спроса привело к тому, что продаваемое жильё перестало уходить с рынка из-за «дефицита» покупателей, замечают в Уральской палате недвижимости (УПН). Итог — стремительный рост объёмных показателей. За последние полгода число квартир в Екатеринбурге в базе данных УПН увеличилось на 46% — с 7800 до 11 400. На этом уровне показатель в июле стабилизировался: часть собственников оказались не готовы к снижению цен на свои квартиры и предпочли снять их с продажи и отложить вопрос обмена и улучшения жилищных условий на более поздний срок.

Будущее — за новостройками

Наибольший объём сделок сегодня совершается в сегменте нового жилья. Тенденция перераспределения потребительского спроса из вторичного жилья в новое по-прежнему сохраняется. Этому способствует доступность кредитов на квартиры в новостройках по договорам долевого участия и более высокая ликвидность нового жилья, говорят в PAN City Group.

Акцент покупатели по-прежнему делают на «первичке», соглашается Станислав Цвирко, которая выгодно отличается ипотечными процентами — 12% годовых. «Доля сделок на первичном рынке высока, ставка людям помогает», — вторит Алексей Ананьев.

Объекты, аккредитованные в банках, получивших в июле дополнительное субсидирование ипотеки, востребованы потребителем в наибольшей степени. Благодаря господдержке удаётся сохранять платёжеспособный спрос, сократившийся, по данным брокеров ведущих пермских агентств недвижимости, в два раза по сравнению с январём—июлем 2014 года. Эти показатели подтверждают и данные Центробанка России относительно падения объёма ипотечного кредитования на 48%, то есть практически так же в два раза, уточняют в PAN City Group.

Субсидирование льготной ставки по ипотеке оказалось заметным подспорьем и помогло удержать отрасль «на плаву», однако не решило всех проблем, замечают в УПН. Поэтому в текущих условиях застройщики оказались вынуждены привлекать покупателей не только за счёт «льготной» ипотеки, но и используя другие маркетинговые решения, в том числе и снижая цены. В основном дисконты предоставляются в виде временных акций: скидка при 100%-ной оплате, при покупке паркинга, на отдельные виды квартир и т. д.

С изменением условий выдачи кредитов отдельные компании стали давать беспроцентную рассрочку как некую замену ипотеки, но пока этот процесс корректировки мало заметен. С ноября прошлого года — на тот момент УПН фиксировала максимальные цены предложения — стоимость квартир на «первичке» в Екатеринбурге опустилась только на 2,5%. Для сравнения: на вторичном рынке цены на жильё снизились на 4%.

В УПН говорят о том, что к 2015 году рынок жилья Екатеринбурга в силу своей высокой инерции подошёл с большим объёмом нереализованных объектов. Именно избыточное предложение на фоне снижающегося спроса станет основной проблемой, которая не позволит сбалансировать ситуацию в ближайшей перспективе. Даже в том случае, если участники рынка сократят вывод на рынок новых домов.

Кроме того, на первичном рынке очень много покупателей, которые при финансировании сделки используют средства от продажи старой квартиры. А с этим сегодня возникают существенные сложности: средний срок экспозиции на «вторичке» уже превышает пять месяцев. В результате вероятно дальнейшее снижение цен на рынке жилья. К концу года в отдельных сегментах оно составит от 5 до 15%. Более того, в УПН не видят факторов, которые позволили бы рынку полностью восстановиться в следующем году.

Алексей Ананьев уверен, что срок экспозиции может быть бесконечно долгим, а такое понятие, как «средний срок», скоро прекратит своё существование.

Ананьев ожидает, что в марте 2016 года субсидия исчерпает себя. Перечисления из государственного бюджета банкам ожидаются лишь в конце 2015 года, и тогда встанет вопрос не только перед финансовыми институтами, субсидировать ли отрасль дальше, но и перед строителями — о выводе на рынок новых проектов, так как каждый занимает от 18 до 20 месяцев и их нельзя быстро начать и быстро закончить. Строители воздержатся от старта строек, предполагает Алексей Ананьев. Такое решение будет позитивным, так как исключает увеличение числа обманутых дольщиков, предполагает риелтор.

Пермь и Екатеринбург: одна картина

Согласно исследованию, которое провёл аналитический центр «Медиана», в августе 2015 года рынок первичного жилья продемонстрировал положительную коррекцию: цены выросли незначительно — на 0,52%. На рынке вторичного жилья наблюдается отрицательная динамика: квартиры за месяц подешевели на 2,44%, цена зафиксировалась на уровне 53,01 тыс. руб. за 1 кв. м.

Впервые за семь лет прослеживается превышение средней цены в новостройках над ценой «вторички», говорят в «Медиане». Об этом факте ещё в начале августа сообщили в PAN City Group.

Объём предложений жилья в новостройках Перми за август 2015 года также сократился и составил, по данным Пермской мультилистинговой системы, 1945 квартир. На вторичном рынке жилой недвижимости экспонируется 3048 квартир, что на 0,9% выше показателя предыдущего месяца.

В ценовой категории наибольшее количество жилья, как на первичном, так и на вторичном рынке, предлагается в диапазоне от 50 тыс. до 65 тыс. руб. за 1 кв. м.

Аналогичная ситуация в соседнем Екатеринбурге. По данным аналитического отдела УПН, по итогам восьми месяцев стоимость вторичного жилья в этом городе опустилась на 4,1%. Темпы снижения на вторичном рынке остаются в пределах 0,1—0,2% в неделю.

На 31 августа 2015 года средняя цена предложения 1 кв. м общей площади вторичных квартир, выставленных на продажу в Екатеринбурге, составила 73 тыс. руб.