Невыносимые ставки и правильные выводы
Эксперты прогнозируют падение спроса на жильё, которое уже началось и будет сопровождаться снижением цен
На прошлой неделе девелоперы, риелторы и банкиры встретились за круглым столом, организованным газетой «Новый компаньон» совместно с девелоперской компанией PAN City Group. Они обсудили перспективы развития строительной отрасли в кризисном 2015 году.
Сергей Копышко
2014 год показал позитивные результаты. Согласно данным аналитиков PAN City Group, на рынок выведен беспрецедентный за последние 20 лет объём нового предложения на рынке жилья — 600 тыс. кв. м. Самые высокие показатели демонстрировала Пермь: было сдано 462 кв. м многоквартирного жилья, что на 13% превысило предыдущий рекорд 2007 года и на 20% — итоги 2013 года.
В 2014 году произошло смещение спроса в сегмент новостроек. Кульминации продажи достигли в последнем квартале года, когда спрос сменил характер на ажиотажный, увеличившись сразу на 30%.
На рынке вторичного жилья продолжился период стагнации. По сравнению с уровнем 2013 года дисконт вырос в три раза. Если в начале года на торги закладывалось в среднем 50 тыс. руб., то в конце года объём торга вырос до 150 тыс. руб.
Определяющее влияние в сегменте жилья в 2015 году будут иметь федеральные программы. Без субсидирования этой отрасли произойдёт снижение заявленного количества проектов, что в будущем приведёт к провалу объёмов сдачи жилья аналогично спаду 2009—2010 годов. Строители возлагают большие надежды на льготную ставку по ипотеке. Её рассматривают если не как способ спасения рынка, то как весомый инструмент поддержания продаж квартир, что означает развитие отрасли.
Роль ипотеки
Заместитель председателя правления банка «Урал ФД» Андрей Дубасов рассказал, что в течение 2014 года по сравнению с 2013 годом востребованность ипотеки выросла на 52—57%, но в октябре спрос на неё упал до 29%.
В прошлом году ставки по ипотеке оценивались в 12—15%, а после повышения ключевой ставки Центробанка они поднялись до 15—22%. «Ставка 22% является для покупателя невыносимой, — говорит Дубасов. — Когда ставка была 12%, а стала 17%, тяжело решиться на приобретение квартиры».
Кроме того, банки подняли уровень первоначального взноса до 30% и значительно ужесточили требования к заёмщикам. В результате всего этого активность покупателей снизилась на 70%, количество сделок пошло вниз.
Неудивительно, что снижение ипотечной ставки застройщики восприняли позитивно.
Как только появились новости относительно того, что государство поддержит рынок, количество предложений за две недели марта увеличилось с 1920 до 2500, то есть на 30%, рассказала руководитель отдела маркетинга и консалтинга PAN City Group Юлия Цепенникова.
Но ожидания риелторов не столь оптимистичны.
В Перми естественным образом освобождается до 100 домовладений, которые переходят к новым собственникам. «Это очень сильно влияет на рынок, и мы это не учитываем», — говорит генеральный директор АН «Респект» Алексей Ананьев. По его наблюдениям, чаще всего такие объекты поступают на рынок аренды, а не на рынок продажи. Поэтому среди жителей домов постройки 1970-х годов практически нет владельцев квартир, основной контингент — арендаторы. Но ситуация может измениться.
«В результате падения платёжеспособности населения арендные ставки начинают снижаться, к чему собственники не готовы: квартплата и другие расходы растут. Поэтому рынок вторичного жилья ждёт пополнение, что в свою очередь повлияет на первичный рынок, — предположил Ананьев. — Только его коснулось субсидирование процентной ставки по ипотеке. Но 20% сделок — это «первичка» с предшествующей продажей «вторички». И даже с учётом этого факта количество сделок с новостройками меньше, чем с построенным несколько лет назад жильём. Если не поддержать вторичный рынок, сделки не произойдут. Субсидированная процентная ставка не удержит рынок». Риелтор добавил, что, принимая во внимание рост цен на продукты питания, 50% доходов люди будут «проедать», средств на покупку жилья у них не останется. Всё это не прибавляет ипотеке потенциала для роста.
«Оптимизма нет. Первые месяцы этого года показали, что рынок проседает. У нас 70% сделок приходилось на ипотеку, сейчас доля продаж просела примерно на 50%. Пока не планируем снижать стоимость, поскольку себестоимость возросла. Цены оставляем на уровне конца 2014 года. Анализируем ситуацию и предлагаем акции, бонусы тем покупателям, которые приобретают квартиры за наличные деньги», — делится директор АН «Стройпанелькомплект» Ирина Суетина. Она говорит, что первые месяцы 2015 года выявили ужесточение андеррайтинга: из четырёх заявок одобрение получает одна. Таким образом, ситуация складывается не в пользу девелоперов.
Генеральный директор PAN City Group Андрей Полуянов отметил снижение спроса и продаж на 30%. При том что на долю ипотеки приходилось 40% сделок компании.
Чтобы поддержать продажи своих объектов, девелоперы разрабатывают собственные продукты и подключают к этому банки. В частности, PAN City Group совместно с «Урал ФД» выпустили свой первый продукт кредитования жилья по ставке 12,95%. Она сопоставима с льготной процентной ставкой 13%, которая применима к договорам, заключённым с 1 марта этого года. Помимо этого банк предусматривает в договорах ипотеки возможность уменьшения процентов в случае снижения ключевой ставки Центробанка.
Первые месяцы этого года показали, что рынок проседает, однако директор АН «Стройпанелькомплект» Ирина Суетина не унывает: «Анализируем ситуацию и предлагаем акции, бонусы»
Константин Долгановский
«Хорошо бы просесть»
«В сегодняшних условиях для рынка хорошо бы просесть. Чем быстрее это увидим, тем быстрее начнём восстанавливаться. Если этого не произойдёт, то кризис растянется на некоторый период. Когда человек не понимает, то ли покупать, то ли продавать, эта неопределённость рынку не помогает», — рассуждает Ананьев.
«Действительно, проще было бы, если бы цены упали и уже потом восстановились», — вторит Станислав Цвирко. По его мнению, покупателю квартиры всё равно, какая у неё себестоимость, так как он располагает определённой суммой денег. И если не подыщет на неё квартиру на первичном рынке — купит на вторичном.
Снижение спроса может сопровождаться падением цен на недвижимость, подкреплённым не только ростом потребительских цен, но и отсутствием денег у населения.
Андрей Дубасов напомнил, что в декабре банкиры наблюдали, как клиенты использовали свои деньги в качестве инвестиций в рынок недвижимости. В частности, на покупку квартир они направляли валютные и рублёвые депозиты.
Сейчас финансовые возможности населения ограниченны, большая часть сбережений уже потрачена, отмечает главный аналитик «КД-Консалтинг» Борис Николаев. Примечательно, что в конце декабря 2014 года приобреталась и та недвижимость, которая не продавалась много лет. Активность покупателей сыграла против них. Цены на новостройки по итогам 2014 года выросли на 9%. И сейчас цены подросли на 3%. На старте продаж продавцы переоценивают возможности своих объектов, считает Юлия Цепенникова.
Эксперты ожидают снижения стоимости одного квадратного метра. Количество въезжающих в Пермь несущественно и не может влиять на спрос. Вопрос в том, кто дольше выдержит — продавец или покупатель. Покупатель находится в более выгодном положении: у него есть выбор. «Покупатели не живут на улице. Это элемент выдержки: насколько люди готовы пожить в арендованной квартире или вместе с родителями», — рассуждает Алексей Ананьев. Он ожидает, что процесс психологической адаптации займёт три месяца.
Андрей Полуянов убеждён, что существенного падения цен не произойдёт, коррекция возможна в рамках 10—15%. 15% называет и Борис Николаев. Он говорит, что это «вполне уместное понижение» будет «плавным и спокойным».
Станислав Цвирко видит выход из кризиса как раз в снижении цен как на «первичке», так и на «вторичке».
Если в феврале стоимость одного квадратного метра на первичном рынке составляла 51,8 тыс. руб., на вторичном — 54 тыс. руб., то во второй половине марта стоимость изменилась на 49,4 тыс. руб. и 55 тыс. руб. соответственно, рассказала Юлия Цепенникова.
Без повторов
В этой ситуации нестабильного спроса застройщики, скорее всего, будут приостанавливать строительство, предположил Полуянов. Полученные разрешения на строительство не означают начало строек, скорее это «подушка безопасности» на будущее, рассуждает Николаев. По его мнению, сроки строительства будут растягиваться.
Застройщики пересмотрят и площадь квартир. Она будет меньше. Эконом-класс станет преобладать. И в 2014 году ставка была сделана именно на этот сегмент, а не на «комфорт» и тем более не на «бизнес».
«Количество сделок будет уменьшаться. Надеемся, что ситуация выправится и после кризиса получим очередной виток экономического роста», — резюмирует Полуянов.
Эксперты не ожидают повторения ситуации 2008—2009 годов и глубокого падения рынка жилья. Он в настоящее время более сбалансирован с точки зрения структуры, соотношения стоимости и предложения, рассуждают в PAN City Group. Сегмент жилья не достиг стадии насыщения. Крупные строительные компании больше подготовлены к периоду сложного рынка.
Предыдущий кризис был связан с высокой закредитованностью застройщиков. Сопровождался большим числом предложений в сегменте «комфорт» и бизнес-класс с большими площадями квартир, которые оказались невостребованными, вспоминает Борис Николаев. Застройщики сделали выводы из кризиса, их предложение квартир более адекватное. Да и рынок сейчас более стабилен.
Подпишитесь на наш Telegram-канал и будьте в курсе главных новостей.