«Вектор развития колеблется с каждой командой»
Пермские риелторы сожалеют об отсутствии преемственности во власти
Члены некоммерческого партнёрства «Российская гильдия риелторов. Пермский край» (НП «РГР. Пермский край») ожидают ряд изменений на рынке жилой недвижимости. В то же время эксперты и аналитики настаивают на необходимости преемственности власти, поскольку, по их мнению, нынешняя радикальная смена градостроительных планов отпугивает от входа в регион новых застройщиков.
Сергей Копышко
Председатель совета НП «РГР. Пермский край» Екатерина Пахомова считает, что 2014 год — переломный для пермского рынка услуг в сфере недвижимости. По её словам, с появлением добровольной сертификации пришло время серьёзных компаний, берущих на себя ответственность.
«Год — и всё поменяется, — ожидает Пахомова. — Прикамье присоединится к другим регионам, которые используют реестр сертифицированных специалистов федерального уровня. Это будет продвигаться массово и активно, чтобы люди увидели разницу между сертифицированными специалистами и участниками рынка».
Эксперт считает необходимым перенять опыт использования системы мультилистинга — единой базы недвижимости. У пермских риелторов, по её словам, были такие попытки, но они оказались неудачными.
Екатерина Пахомова, председатель совета НП «РГР. Пермский край»:
— Хватит демпинговать, обесценивать стоимость услуг, необходимо её зафиксировать и делить комиссию. Такая система приводит к большому обороту недвижимости. Например, «Южная палата недвижимости» заключает колоссальный объём сделок от застройщиков. Мы не можем этим похвастаться. Задача на этот год — довести до логического завершения.
Средняя стоимость услуг риелторов на российском рынке, по оценке Пахомовой, составляет 6%.
«Демпингуют частные риелторы, которые не несут ответственности, они готовы работать за 10 тыс. руб., — жалуется директор ООО «Агентство недвижимости «Ларец» Андрей Ляшков. — Позавидовал регионам, где есть компании с численностью 600 человек. Ситуация не позволяет появиться в Перми новым сильным компаниям».
Директор ООО «Аналитический центр «КД-консалтинг» Эльвира Епишина уверена, что в сентябре Пермь присоединится к федеральному реестру сертифицированных агентств недвижимости, брокеров и аналитиков. Сейчас, по её словам, между регионами наблюдается разрыв как на квалификационном уровне, так и на профессиональном. «Грамотная аналитика даёт возможность компании выстраивать бизнес-процессы», — считает Епишина. По её мнению, уже недостаточно распространённого мониторинга динамики цен, предложений, спроса, объёмов ввода объекта — застройщиков интересует более глубокий анализ на многолетнюю перспективу.
Эльвира Епишина, директор ООО «Аналитический центр «КД-консалтинг»:
— Прогнозы носят только краткосрочный характер и констатируют очевидное. Сейчас началось массовое строительство жилья эконом- и комфорт-класса. Со спросом мы вернулись в хрущёвские времена. Основной объём сделок приходится на однокомнатные квартиры площадью от 30 до 36 кв. м, которые у ведущих застройщиков раскупаются ещё на стадии котлована, а также на двухкомнатные площадью 48—54 кв. м. Это тенденция 1960—1980-х годов.
Наблюдается небольшой рост цен, в пределах 5%. Сохраняется ситуация колебательной стагнации, но сейчас выделился узкий спрос в экономклассе. 85% сделок проходят на уровне до 2,8 млн руб.
В первом полугодии 2014 года спрос на однокомнатные квартиры в Перми, по оценкам Епишиной, составил 54%, в то время как в 2013 году было до 45%. На двухкомнатные квартиры спрос оценивается в 40%, на трёхкомнатные квартиры — в 10—15%, на четырёхкомнатные — в 1%.
В 2008 году, до кризиса, доля сделок с большими по площади квартирами доходила до 30%. Теперь рынок сужается по причине ограниченного ресурса, говорит аналитик. То есть у большинства покупателей достаточно средств только на покупку небольшого жилья.
При этом обеспеченность населения квадратными метрами составляет 20%, и эта цифра не меняется уже несколько лет, отмечает Екатерина Пахомова. «Доля хрущёвок в Перми составляет 32%. Это колоссальная цифра. Современного жилья здесь — 20%», — утверждает она.
Екатерина Пахомова:
— Фактически рынок дал улучшение жилищных условий. С конца 2000-х годов люди стали переезжать в более просторные квартиры, а сейчас — наоборот. Даже с ипотекой основная масса покупателей может приобрести только малоформатное жильё.
По мнению Эльвиры Епишиной, нынешние тенденции на рынке недвижимости Перми не отличаются от федеральных. На спрос и цену влияет геополитика, которая акцентировала спрос на массовом сегменте.
«Везде кризис, люди несут деньги в недвижимость. Её рассматривают как способ сохранения капитала и улучшения жилищных условий, — поясняет эксперт. — Это сегодняшний день. При этом всех интересует, что будет завтра, перспективный спрос. Но таких исследований у консалтинговых компаний нет».
Пермь, по утверждению местных участников рынка недвижимости, проигрывает другим регионам по объёмам строительства.
«Вектор развития города колеблется с каждой командой. Пришёл новый губернатор — всё поменялось. Пришёл новый мэр — у нас тоже начало что-то меняться. Нет преемственности власти! Об этом говорят все руководители строительных компаний. Без плана город существовать не может, а у нас нет такого жёсткого градостроительного плана, как, например, в Сочи», — сетует Эльвира Епишина. По её прогнозам, нынешняя ситуация продлится ближайшие восемь лет.
Епишина считает необходимым создание в регионе земельного банка данных, а также проведение анализа производственных программ компаний и планов властей города и края с тем, чтобы понимать, какие земельные участки будут выставлены на продажу и какой на них возможен спрос.
«Задаётся вопрос, какие участки нужны и почему они интересны. Но транспортный вопрос никто не решает. Основной «затык» — это инфраструктура и транспорт», — прямолинейна в оценках ситуации Екатерина Пахомова. По её словам, РГР готовится заключить соглашение с краевыми и городскими властями о сотрудничестве. В частности, партнёрство готово вести переговоры о приходе в Пермь новых застройщиков из других городов. Обсуждение уже прошло с компаниями из Санкт-Петербурга, Краснодара, Екатеринбурга. Их названия Пахомова не раскрывает, но признаёт, что переговоры осложняет то факт, что в Перми «не научились формировать предложение».
Застройщики переключаются на сегмент «комфорт»
Застройщики проектируют дома, следуя спросу. Если посмотреть на предложение по количеству квартир, то мы увидим, что основная доля в новом жилом доме приходится на одно- и двухкомнатные квартиры. Трёхкомнатных квартир запроектировано небольшое количество. Четырёхкомнатные квартиры проектируются не во всех домах.
Большим спросом пользуются квартиры-студии площадью 20—30 кв. м. Благодаря небольшой площади их общая стоимость составляет 1—1,2 млн руб. Исходя из аналитики Санкт-Петербурга прошлого года (интерес к ней возник в связи с возводимым в Перми объектом компании «Петрострой»), в общем объёме продаж доля таких квартир-студий составляла около 50%.
В целом, застройщики переключаются на сегмент «комфорт» («эконом плюс»), где квартиры не превышают 100 кв. м. Этот сегмент в общем вводе жилья 2014 года займёт долю до 70%.
Трёхкомнатные квартиры площадью более 100 кв. м до сих пор находятся в экспозиции некоторых домов бизнес-класса, введённых ещё до 2010 года. Напротив, трёхкомнатные квартиры площадью 70—90 кв. м пользуются высоким спросом. Об этом говорит наш собственный опыт продаж в ЖК «Аврора».
Статистика продаж подтверждает один из основных мотивов спроса последних двух—трёх лет — улучшение жилищных условий за счёт продажи вторичного жилья и приобретения новостройки.
За счёт уменьшения общей площади квартир, средней цены квадратного метра, уступающей средней цене вторичного жилья, общая стоимость новостройки, сдаваемой с отделкой «под ключ», стала более доступной.
Подпишитесь на наш Telegram-канал и будьте в курсе главных новостей.