Виктор Суетин: Ипотека должна стать более доступной для граждан
— Виктор Петрович, пожалуй, самая громкая цифра прошлого года, если говорить о строительном секторе, — это 1 млн кв. м, который был сдан в Пермском крае за 2013 год. Некоторые эксперты говорят, что в этой цифре много «статистического лукавства». Как вы оцениваете адекватность этой цифры?
— Цифра совершенно адекватная. Действительно, сдали миллион, я думаю, даже чуть больше. И в этом году имеется возможность сдать даже больше, чем миллион. Потому что сегодня в Пермском крае есть замечательный резерв. Это частные дома, которые не поставлены на учёт.
Необходимо частный сектор, загородные коттеджи регистрировать. Во-первых, это дополнительные налоги, а во-вторых, это реальное жильё — дома, в которых живут люди.
Такой резерв незарегистрированного жилья у Пермского края составляет, наверное, более 500 тыс. кв. м. Точную цифру не могу назвать, но анализ я сделал путём вычислений по подключению к энергоресурсам. То есть это условная цифра — может быть, она даже больше, но вряд ли меньше.
— По вашим оценкам, так ли нужен нам этот миллион? Какова ёмкость рынка?
— На самом деле миллион квадратных метров для Пермского края — это не так уж и много. Если посчитать, то на одного жителя Пермского края строится примерно 0,3 кв. м в год дополнительно. Цифра одна из самых низких в Приволжском федеральном округе. А к 2020 году должно быть как минимум 1 кв. м. Нам ещё идти и идти до этой цифры.
Миллион — это абсолютно удобоваримая цифра относительно рынка. То есть 1 млн кв. м в Пермском крае продаётся. Думаю, если мы будем увеличивать объёмы ввода так, как поставил задачу губернатор — 1,1 млн кв. м в 2014 году, а в 2016 году — 1,5 млн кв. м, то и это жильё будет реализовываться.
Кроме того, сегодня сделан упор именно на жильё эконом-класса, то есть недорогие квартиры. Возможность купить небольшую квартиру у жителей Пермского края всё-таки имеется. Если, конечно, будет доступность покупки — а это не только цена, но и возможность кредитоваться под не очень большие проценты. Сегодня, конечно, проценты по ипотеке очень высокие: 12, 13, 14…
— Вы назвали только одно «если». Многие ваши коллеги могут добавить: если будут снижены административные барьеры; если будут прозрачные и более гибкие механизмы предоставления площадок; если будет облегчена процедура подключения к сетям и так далее, и тому подобное. В Законодательном собрании существует рабочая группа, которая эти предложения уже года два адресует власти. Вы как строитель видите, что есть некая реакция от властей? Стало ли работать легче?
— Вы совершенно правы, этих «если» очень много. У строителей этих «если» просто десятки. Потому что это, наверное, самая зависимая от работы чиновников отрасль. Строить даже этот 1 млн кв. м приходится с огромными усилиями, преодолевая административные барьеры.
Сказать, что наступило какое-то облегчение относительно административных барьеров, конечно же, нельзя. Мы с Ассоциацией «Пермские строители», руководителем которой я являюсь, несколько лет назад очень серьёзно работали по уменьшению административных барьеров. При Пермской торгово-промышленной палате была создана «административная гильотина». Одобрение на её создание дал ещё губернатор Олег Чиркунов, и тогда мы далеко продвинулись вперёд. Но потом всё остановилось. Как мы оформляли годами землю, так годами её и продолжаем оформлять.
То есть бюрократических препон очень и очень много. При этом администрация должна по указанию нашего президента решить задачу: получать разрешение на строительство, пройдя все бюрократические процедуры, следует примерно за 180 дней. Эта задача должна быть решена совсем скоро — в ближайшие годы. Но мы пока очень далеки от этой цели.
— Зато идёт бурное и очень стремительное движение на другом направлении — Генеральный план Перми. Приняты знаменитые 17 поправок, после которых некоторые даже стали говорить, что о существовании генплана в принципе можно забыть. Мол, его выбросили в корзину, и теперь снова всем рулит административный ресурс. Согласны вы с этим суждением или нет?
— Давайте сначала мы разберёмся в том, что такое Генеральный план Перми. Это концепция о том, каким образом будет развиваться наш город на протяжении нескольких десятилетий. Допустим, до 2050 года. Вот что такое генплан.
Например, в нём была заложена идея о том, что Пермь должна развиваться по европейской системе: некие закрытые кварталы, в которых будет удобно и комфортно. И нужно ограничить высотность. Идея очень интересна. Но для реализации такого генплана необходимо, чтобы возникли все условия для этого. Экономические, юридические, политические и так далее — даже нормативы Российской Федерации по проектированию нужно было подгонять под наш генеральный план. Но это невозможно.
Может быть, когда-то и изменится ситуация. Но на сегодняшний день во главе угла стоит экономика.
Построить в центре города, снеся несколько десятков бараков, трёх или четырёхэтажные дома, нецелесообразно экономически. Цена квадратного метра неимоверно возрастает. Поэтому никто не пошёл по этому пути. И нужно было выбирать: или Пермь не развивается, а развиваются её окраины и пригород, или надо что-то в корне менять. Поэтому и возникли эти 17 поправок.
Так или иначе, Пермь всё равно бы расширялась. Мы как застройщики, которые застраивают крупными жилыми комплексами или целыми микрорайонами, ушли из Перми в самом начале реализации нового генплана. Потому что площадок для того, чтобы «привязать» к ним микрорайон, практически нет. Может и есть, но они не торгуются.
Мы ушли в Пермский район. Огромное спасибо Олегу Чиркунову за то, что он осуществил проект по строительству объездных дорог вокруг краевой столицы. И теперь Пермский район стремительно развивается, динамика его развития гораздо быстрей, чем развитие Перми.
— Среди 17 поправок есть три, которые вызывают наиболее острые дискуссии. Перенос зоопарка, застройка эспланады и Бахаревки, которая, говорят скептики, вообще никогда не будет построена. Каково ваше мнение по поводу этих трёх позиций?
— Действительно, вокруг зоопарка идут бурные споры. Но для меня как для жителя Перми Черняевский лес идеально подходит для зоопарка. Хорошая доступность. В Москве ведь тоже зоопарк находится в центре города. Кто-то считает, что «погибнет Черняевский лес»? В этом много надуманного. Сегодня там много неухоженной территории. Я не понимаю, почему не сделать это цивилизованно и доступно для всех жителей города.
Мне также очень нравится идея освоения подземного пространства эспланады. Это по сути дела такой же объект, как в Москве Манежная площадь. Шикарные магазины, хорошие кафе, великолепное место отдыха. Когда бываю в Москве, всегда там прогуливаюсь. Если появится своеобразная «Манежка» у нас в Перми — это будет здорово. Никто ведь не занимает площадь для массовых гуляний — пожалуйста, пусть она будет.
Что касается Бахаревки — думаю, такие микрорайоны нужны. И спор идёт не о том, строить или не строить. Спор идёт о другом: за чей счёт туда подвести инженерную инфраструктуру?
Мы в таких случаях берём кредиты и строим сами. Но здесь ситуация по-другому повернулась. Застройщик говорит: за мой счёт возводится только жильё. Поэтому строительное сообщество возмущает подобная позиция. Если застройщик привлечёт федеральные деньги — замечательно, пусть построит на федеральные деньги. Но если хоть копейка уйдёт из бюджета Пермского края или города Перми — это неправильно. Тогда все застройщики окажутся в неравных условиях с тем, который на Бахаревке.
— «Стройпанелькомплект» не занимается строительством коттеджных посёлков, хотя спрос на этот тип жилья довольно высокий. Многие эксперты говорят, что среди предложений так называемых коттеджных посёлков доминируют просто участки в чистом поле с красивой картинкой. Почему так не развито это направление и что мешает его развивать?
— Да, вы совершенно правы — это направление не развито. Почему? Есть два, на мой взгляд, важнейших обстоятельства. Первое — это дороги, транспортная доступность.
Да, есть западное направление — в сторону Усть-Качки. Здесь транспортная доступность лучше, в отличие от других направлений, сегодня в этом районе осваивается много земель, но за исключением работы крупных застройщиков, остальные коттеджные посёлки осваиваются весьма условно: поле, в котором то тут домик, то там домик. Почему? Здесь мы видим второе обстоятельство.
Чтобы построить настоящий коттеджный посёлок, необходимо серьёзно потратиться на подведение инженерной инфраструктуры. Необходимо подать воду, электричество, газ, провести дороги, организовать сбросы канализации и вывоз отходов и так далее. Это всё затраты, причём сравнимые с затратами на освоение участка под крупный жилой комплекс.
Хлопот на то, чтобы построить один или два коттеджа, требуется столько же, сколько при строительстве 10-этажного дома. Но в первом случае это гораздо меньший оборот, гораздо меньшая прибыль.
Сегодня на предприятии «СтройПанельКомплект» работает 1,5 тыс. человек. Как я могу загрузить их работой при строительстве нескольких коттеджей?
— Вы наверняка изучаете строительный опыт других регионов. Все мы знаем, что в ряде территорий коттеджное строительство идёт более широко, чем у нас. Что такого знают наши соседи, чего не знаем мы?
— Давайте посмотрим на опыт строительства подобных коттеджных посёлков, например, в Башкортостане. Там власти подводят сети и дороги, а строителю говорят: вот здесь через полгода должно стоять 25 коттеджей. И они очень быстро реализуют это. На эти проекты местные власти привлекают бюджетные средства, в том числе федеральные. Потому что есть федеральные программы о малоэтажном строительстве, но мы почему-то их не привлекаем.
Поэтому соседи и сдают за счёт ИЖС практически в два раза больше жилья, чем мы. И, заметьте, сдавали всегда, начиная с 1990-х годов.
Экономики в пермских проектах коттеджных посёлков крайне мало, и наше предприятие пока не занимается коттеджным строительством.
— Виктор Петрович, у вас есть рецепт решения жилищного вопроса — в Пермском крае или вообще в стране?
— Уже давно всё изобретено. Нужна доступность жилья.
Первое — конечно же, цена, но главное — доступность денежных средств. Ипотека должна быть примерно такой же, как во всех европейских странах. Максимум — 3—5% на длительный срок — 15 или 20 лет. Тогда всё будет нормально.
Ипотека даже под 10% за 10 лет даёт две стоимости квартиры. За 15 лет вы купите 2,5 квартиры. Конечно, это очень сложно. Поэтому цена и доступность денежных средств — определяющие факторы покупки квартиры.
Сегодня много не обеспеченных жильём людей, а если учесть ветхое и аварийное жильё, то эта цифра колоссальная. Поэтому нам ещё строить и строить, а государству всего лишь нужно найти средства для того, чтобы выдавать доступные ипотечные кредиты. И ситуация в стране изменится: люди переедут в хотя бы небольшие, но свои квартиры.
Подпишитесь на наш Telegram-канал и будьте в курсе главных новостей.