«Городу нужно больше квадратных метров»
Участники пермского рынка недвижимости обсудили свои насущные проблемы
Очередной Камский форум профессионалов рынка недвижимости в 2014 году показал лучшую явку, чем в прошлом году, когда мероприятие проигнорировали чиновники и большинство пермских строителей (тогда, напомним, форум совпал с пленарным заседанием краевого Законодательного собрания). Ключевой темой IX Камского форума стал «Российский город будущего». Наиболее жаркие обсуждения вызвали вопросы оборота земли, застройка центра Перми, градостроительная политика, развитие инженерной и социальной инфраструктуры, а также потенциал законотворчества, способного ответить на все эти вызовы.
Алексей Гущин
На фоне соседних регионов застройка Перми выглядит не самым лучшим образом. Это подтверждают аналитические данные: 48% сданного в 2013 году жилья — индивидуальное, при этом почти половина новостроек (515 тыс. кв. м) расположены в Перми, сообщила председатель комитета по аналитике НП «РГР. Пермский край» Эльвира Епишина. При этом устаревший физически и морально жилфонд, построенный до 1950 года, в Перми занимает 43,1%, в Екатеринбурге — 37,3%, в Омске — 30%, в Тюмени — 24,4%. Жилфонд, возведённый после 1950 года, в Омске — 43,2%, в Перми — 36,9%, в Екатеринбурге — 36,7%, в Тюмени — 35,4%. Доля современного фонда в Тюмени — 40,2%, в Омске — 26,9%, в Екатеринбурге — 26,1%, в Перми — 20%.
«Мы так долго хотели миллион, и мы наконец его получили»
Председатель совета директоров ОАО «КД Групп» Андрей Гладиков отметил, что 2013 год характеризуется большим объёмом ввода индивидуального жилья. И это происходило в основном в территориях Пермского края, где приостановлена централизованная застройка.
Виктор Суетин, генеральный директор ОАО «Стройпанелькомплект», председатель ассоциации «Пермские строители»:
— Мы так долго хотели миллион, и мы наконец его получили. Но в Пермском крае проживает 2,3 млн жителей, и одного миллиона квадратных метров нового жилья недостаточно. 2014 год меня больше напрягает, поскольку в 2013 году Пермь сдала 500 тыс. кв. м, поэтому в этом году на рынок земли должно быть выброшено не меньше, а её нет. Сегодня застройщики пользуются землёй, которую приобрели на вторичном рынке, а он не резиновый. В 2016 году прослезимся. Будет плачевная ситуация, если не сможем вводить в оборот столько же земли, сколько выводится. Хотелось бы, чтобы губернатор обратил на это внимание.
«Городу нужно больше квадратных метров, у нас только одна проблема — это земля», — солидарен с Суетиным директор по маркетингу и развитию ОАО «Сатурн-Р» Сергей Репин.
Сторонником необходимости ввода в оборот новых земель является и заместитель главы администрации Перми Виктор Агеев. Он отметил, что на уже застроенных территориях 1 млн кв. м жилья вводить невозможно. «Хорошо, что это было понято и были внесены изменения в генплан, который предполагает массовую застройку доступным жильём, и с этой точки зрения картина изменится, — ожидает Агеев. — Сегодняшняя картина объясняется той политикой, которая реализовывалась в городе в недавнем прошлом».
Генеральный директор ООО «Строй Регион Холдинг» («Ренова-СтройГрупп — Пермь», ГК «Кортрос») Станислав Киселёв считает, что показателем активного строительства в любом городе является наличие кранов. Их количество в Перми он считает явно недостаточным. «Пермский край далеко не лидер среди соседних субъектов Федерации», — говорит топ-менеджер.
Заместитель министра по управлению имуществом и земельным отношениям Пермского края Николай Гончаров заверил, что объём вводимых в оборот земель в 2014 году будет соразмерен площади, застроенной в 2013 году.
«Не важно, кто сегодня мэр»
Уполномоченный по правам человека в Пермском крае Татьяна Марголина видит необходимость в привлечении горожан к обсуждению градостроительной политики как перспективной программы. «Принятые документы не учитывают мнение горожан, — говорит она. — Те же публичные слушания подвергаются манипуляциям, когда одна сторона выслушана, а другая представляет иную точку зрения и не выслушана. Это очень серьёзная проблема, буду выносить на рассмотрение».
Станислав Киселёв считает, что необходимо уделить внимание градостроительной политике. Так, по его словам, в центре города сохраняется ограничение высотности в шесть этажей, связанное с архитектурным наследием. «В Перми — солидное собрание архитекторов, требуется их слово, чтобы город выглядел достойно и солидно», — предлагает Киселёв. По его мнению, стоит обратить внимание на ветхое жильё, которое занимает центральные районы и «либо пугает незастроенными площадками, либо имеет старые полуразвалившиеся дома».
«Путешествуя по городу, вижу много одноэтажного ветхого жилья», — солидарен Сергей Репин. По его данным, в таких домах «сотни прописанных людей», которых сложно расселять, а дом, построенный в таком месте, себя не окупит.
«Проблема — центр Перми», — соглашается президент, председатель правления корпорации «Девелопмент-Юг» Евгений Муравьёв.
Лилия Ширяева, заместитель председателя Законодательного собрания Пермского края:
— Остаюсь сторонником развития города на застроенной территории. Нужно расселять ветхое и аварийное жильё, сносить гаражи. Власти Перми недостаточно системно подошли к реализации генплана. Давайте искать пути, как изменить федеральное законодательство. В борьбе с незаконным прописыванием людей нужно менять идеологию, чтобы мы могли вовлекать землю в оборот. Диалог на уровне края не выстроен, если так будет продолжаться, то миллиона квадратных метров достигнем, только регистрируя то, что построено давно. Почему нет диалога? Кто-то не хочет его выстраивать, только и всего.
Заместитель председателя Пермской городской думы Юрий Уткин оказался единственным из участников форума, кто заявил, что «в Перми нет дефицита жилья», поясняя: «Не все сданные дома заселены». «Есть дефицит возможностей у приобретателей жилья», — считает Уткин. По его мнению, удешевить квадратный метр жилья можно путём государственно-частного партнёрства, но «сейчас нет соответствующего федерального закона».
Юрий Уткин также отметил, что в рамках государственно-частного партнёрства все соглашения можно регистрировать в Министерстве юстиции РФ. Соответствующий законопроект находится в Госдуме. «Это говорит о невозвратности взятых на себя обязательств, и равные права отстаивания своих интересов появляются в суде, — размышляет депутат. — Лично я ожидаю принятия этого законопроекта, так как он принят в первом чтении. Все контрактные обязательства будут исполняться каждой стороной, кто бы ни приходил и ни уходил».
Депутат краевого Законодательного собрания Алексей Бурнашов также выступает за развитие государственно-частного партнёрства, предлагая перенять опыт других регионов.
Плохая черта — это отсутствие преемственности власти, подчёркивают участники форума. «Нельзя сказать, что при других губернаторах всё было плохо, надо брать лучшее», — уверен Андрей Гладиков. «Преемственность градостроительной политики хотелось бы сохранить для жителей города», — вторит ему Юрий Уткин, отмечая необходимость составления «дорожной карты».
«Всё, что связано с культурой, — это вообще мрак, у нас сплошь памятники одни. Говорят: вот тебе территория, расселяй, всё будет отлично. Расселил — говорят: стоп, теперь здесь будет деревня, два этажа, а деньги мы тебе прощаем, — возмущается Виктор Суетин. — Где преемственность власти? О чём мы говорим? Кто пойдёт сюда? Не важно, кто сегодня мэр, какая пришла к власти партия».
Евгений Муравьёв, президент, председатель правления корпорации «Девелопмент-Юг»:
— У Перми есть одно огромное преимущество. Краснодарская фирма решилась реализовать в городе долгосрочный проект комплексного освоения территории в связи с тем, что здесь существует рынок труда, который имеет положительную тенденцию в случае развития экономики, как российской, так и мировой. Ключевыми для развития территории являются рабочие места. Это приоритет города с имеющимся градостроительным потенциалом.
Единственное, чего не хватает Перми, — это чёткой стратегии развития. Без взаимодействия законодательных и исполнительных органов власти невозможно создать благоприятные условия для устранения всех административных барьеров, чтобы территория развивалась в разумных направлениях. Ключевой является роль муниципалитета в выработке инструментов развития города.
«Без оглядки входить в проект»
Качество индивидуальной застройки в Перми оставляет желать лучшего. Инженерными системами обеспечено 500 тыс. кв. м жилья из миллиона.
«Мы живём в XXI веке и не должны забывать, что туалет — это не дырка в земле, — считает Андрей Гладиков. — Нужно переходить к качеству жизни, которое должна задавать власть». В частности, он видит необходимость в появлении программы развития инженерной инфраструктуры, разбитой по годам.
С инженерной инфраструктурой в целом в России достаточно острый и сложный вопрос, считает ведущий специалист отдела продаж PAN City Group Алексей Агафонов. «Наша компания вынуждена решать вопрос самостоятельно», — говорит он.
Тема дефицита школ, детских садов и спортивных площадок близка Алексею Бурнашову. «В погоне за количеством квадратных метров мы забываем о социальной инфраструктуре», — считает он.
В Молодёжный парламент Пермского края часто обращаются молодые семьи, которые, переехав в новые дома, не могут отдать своего ребёнка в садик и в школу, рассказывает член Молодёжного парламента Александр Молоковский. В новых микрорайонах нет спортивной инфраструктуры, напоминает он: «Результаты точечной застройки микрорайона Парковый приводят к тому, что все школы работают в две смены с нарушением санитарных норм и правил».
Юрий Уткин заметил, что проживает в микрорайоне Пролетарский, где в каждом дворе есть спортивные площадки, но используются они в среднем три—четыре часа в день. Депутат считает, что необходим организатор досуга, и Молодёжный парламент мог бы в этом участвовать.
Окупаемость детского учреждения — 14—15 лет, и в условиях перехода на подушевое финансирования необходимо 100%-е заполнение, а новые микрорайоны не могут это обеспечить. Но может быть удачным формат, когда детский сад и школа находятся в одном здании, что нашло применение на Липовой горе. «Детям психологически хорошо и родители довольны», — рассказывает Юрий Уткин.
Андрей Гладиков отмечает, что в трёх микрорайонах, где «КД Групп» ведёт застройку (Окуловский, Красные Казармы — Арсенал, Юбилейный), предусмотрены площадки под строительство детских садов и школ, но «вопрос вызывает механизм финансирования». «Строительство школы с отделкой — это 1 млрд руб., и ни один инвестор не станет без оглядки входить в проект», — напоминает Гладиков.
Виктор Агеев согласен с тем, что расселение ветхого жилья — очень непростая задача, требующая вложения немалых средств: «Непросто согласовать такие решения и обосновать затраты на эти цели в нашей городской думе».
«Если бы я был иногородним инвестором, то после слов Виктора Геннадьевича, мол, тут всё мрак, надо бежать отсюда, я бы действительно убежал. Мы строим столько, на сколько нам хватает денег, — замечает Виктор Суетин. — За строительство отвечает вице-мэр. Строительный бизнес — отрасль, которая зависит только от чиновников. Чиновник не работает — ничего не получается. Деньги превыше всего, только тогда будет развиваться город. Выслушав Агеева, я вздрогнул. Но, надеюсь, всё не так плохо».
Алексей Агафонов, ведущий специалист отдела продаж PAN City Group:
— Развитие инфраструктуры, в том числе социальной направленности, мы учитываем при создании загородных комплексов, так как сейчас это один из ключевых факторов приобретения загородного жилья. В части жилой недвижимости при строительстве масштабных жилых комплексов необходима законодательная база для регулирования площади застройки, учитывающей потребность в социальной инфраструктуре.
Евгений Муравьёв уверен: власти понимают, что отставание социальной инфраструктуры является сдерживающим фактором строительства, но «инструменты влияния есть». Глава компании «Девелопмент-Юг» привёл пример, когда власти Краснодара повысили норму парковочных мест, тем самым были урегулированы объёмы строительства, и этим шагом была фактически остановлена центральная застройка города. При имевшихся масштабах освоения старого Краснодара рост парковочных мест становился экономически нецелесообразным. «Можно ли эту меру назвать антирыночной? Ни в коем случае! — восклицает Муравьёв. — Муниципалитет должен выполнять свою роль органа, который определяет застройку».
«Принимая региональный закон о предоставлении земельных участков многодетным семьям, мы включили в него фразу, что участки должны быть обеспечены инфраструктурой, в остальных законах такого нет», — видит необходимость установить этот пункт в других документах депутат краевого парламента Олег Жданов.
«Почти рейдеры покупают земельные участки»
В 2013 году на долю индивидуальной застройки пришлось 50% от построенного объёма жилья, обратил внимание и депутат Законодательного собрания, директор пермского филиала ОАО «МРСК Урала» — «Пермэнерго»
Олег Жданов. Он считает, что 1 млн кв. м — заниженная цифра, аргументируя это тем, что из года в год растёт количество заявлений на технологическое присоединение к электросетям. В 2009 году их было 1 тыс., в 2013-м — 17 тыс., из которых исполнено 12 тыс.
«За каждой из заявок стоит 8 тыс. кв м, но таких площадей в малоэтажных домах не найдётся. Причём половина заявок — это пригород Перми, где существует не введённое и не доведённое до ума жильё», — поясняет топ-менеджер.
Причиной долгостроя Жданов считает «индифферентность власти».
По его словам, строительство в пригороде Перми развивается спонтанным способом, бессистемно. «Почти рейдеры покупают земельные участки без коммуникаций, без понимания, где будут проходить дороги. Так мы рождаем массу необеспеченных инфраструктурой посёлков», — переживает Жданов. Он предполагает, что у индивидуальной застройки большой потенциал, поскольку «семьи, которые преодолели порог финансовой несостоятельности, будут искать индивидуальное жильё».
Олег Жданов, депутат Законодательного собрания Пермского края, директор пермского филиала ОАО «МРСК Урала» — «Пермэнерго»:
— Законопроект о капитальном ремонте многоквартирных домов, который во втором чтении 20 февраля рассмотрит краевое Законодательное собрание, приведёт к ситуации, когда люди начнут задумываться — зачем платить «за того парня», не лучше ли построить свой дом? Значительное повышение налога на недвижимость при наличии второго жилья приведёт к тому, что граждане будут выбирать, жить им в городе или в своём доме.
Не все индивидуальные дома, которые построены, поставлены на учёт, отмечает Виктор Суетин. Поэтому, по его словам, хорошим подспорьем для статистической отчётности станет, если они будут зарегистрированы в одном году: «Нет проблем сдать миллион и даже больше».
Андрей Гладиков напоминает, что до 2008 года для местных администраций были установлены целевые показатели ввода жилья, и это заставляло глав интересоваться, что происходит на строительном рынке, стимулировать застройщиков. После отмены показателей в сфере внимания остались только Березники. Но в последнее время стал проявляться интерес к новому строительству в Чусовом и Лысьве.
По мнению Виктора Суетина, ежегодно Камский форум собирает «только застройщиков и депутатов», а власти «игнорируют это мероприятие».
Подпишитесь на наш Telegram-канал и будьте в курсе главных новостей.