Виктор Суетин: Раньше у нас было «землю — крестьянам», сегодня — «землю — застройщикам»
Интервью с генеральным директором ОАО «Стройпанелькомплект»
— Начну с вашей же цитаты, Виктор Петрович. «У меня очень маленькое количество земли под жилую застройку. На территории краевой столицы её практически нет. А те земельные участки, которые мы осваиваем, куплены на вторичном рынке. Они очень дорогие, и дешёвого жилья там ожидать не стоит». Вы говорили это примерно полгода назад. Что-то изменилось за это время с земельной проблемой для пермских застройщиков?
— Ничего не изменилось. Я могу ровно то же повторить снова.
В своё время муниципалитет презентовал земли, которые он в ближайшее время готов выставить на торги. Около 8 млн кв. м.
Ассоциация «Пермские строители» провела анализ, который показал: нельзя надеяться, что в ближайшее время эти земли попадут на торги. Часть из них вообще находится под ныне действующими заводами. В обозримом будущем на рынок возможно вывести порядка 4 млн кв. м. Но и это очень хорошая цифра! Если мы говорим, что сегодня в Перми надо ежегодно сдавать от 500 до 700 тыс. кв. м, то 4 млн кв. м земли — это задел работы лет на пять вперёд. Но чтобы эти участки попали на торги, надо же ими заниматься.
Если сегодня администрация Перми готова выставить на торги «выбывающие» земли, это здорово. Что такое «выбывающая» земля? И сколько необходимо земель в городе, чтобы строительство не падало, а росло?
По итогам 2013 года город Пермь сдал 516 тыс. кв. м жилья. Это значит, что в том же году на торги должны были выставить 516 тыс. кв. м земли, чтобы был задел на следующий год.
Однако 516 тыс. кв. м из оборота ушло, а взамен ничего не пришло. Между тем губернатор поставил план на 2014 год: сдать 1,1 млн кв. м жилья в Пермском крае. Из них около 700 тыс. кв. м придётся на краевую столицу. Где их строить?
Наша компания, например, вышла в отдалённые районы города, в Пермский район. Плюс есть те земли, которые мы покупаем на вторичном рынке. Как правило, к ним не подведена инфраструктура, и стоят они достаточно дорого. Цену меньше 10% (от общего количества денежных средств на данной строительной площадке — К. Т.) никто не предлагает. А если речь идёт о центре города, ещё выше. Так мы заведомо увеличиваем стоимость квартир как минимум на 10-15% — это цена земли.
По нашим расчётам, есть ещё порядка 2 млн кв. м неосвоенных земель на территории города. Но даже если мы будем сдавать по 500 тыс. кв. м, то уже через два года не будет возможности выходить на новые строительные площадки. Участков в самой Перми не предлагается.
Технология же ввода земель должна быть следующая: предположим, в год надо сдавать по 500 тыс. кв. м, при этом иметь в виду, что земля не осваивается в течение одного года. От первого колышка до сдачи объекта в среднем проходит три года. Значит, в обороте должно быть 1,5 млн кв. м земли в разной степени освоения. Ежегодно на рынок должно выставляться по 500 тыс. кв. м земли. Если какой-то год пропускается — всё, строить негде!
Эту технологию надо чётко осознать властям. Если на рынок не выставляется земля, если иссякнет вторичный рынок — строительство просто остановится.
— Почему сегодня не выставляются земли на торги? Слишком большие бюрократические препоны? Неумение правильно оформлять земельные участки? Или земли в городе просто нет? Последняя причина — очень широко распространённое мнение.
— Земля, конечно, есть. Её мало в городе. В 1990-е годы она была непроизводительно растрачена, ушла на вторичный рынок, но тем не менее она есть.
Можно работать со вторичным рынком. Можно вернуть в оборот площадки, которые были куплены, но так и не освоены. Для этого администрации необходимо придумать определённый механизм. Административный ресурс никто со счетов не снимал.
Теперь появились и новые правила игры. Предыдущая краевая власть никогда не спрашивала со строителей целевой показатель сдачи жилья. Сколько компании построят — столько построят. Сдали 300 кв. м — хорошо. 500 — тоже здорово. Сколько рынок переварит, то и правильно.
Сегодня строителям выставили целевой показатель. Губернатор сказал, что это один из важнейших показателей развития региона, за который он будет спрашивать. Если бы за несоответствие сданного объёма жилья этому показателю сняли с должности хотя бы одного мэра или главу района, поверьте, нашлась бы и земля, и механизмы её выведения на торги.
Есть определённые процедуры, как заниматься землёй. Они пройдены во всём мире. Конечно, это очень кропотливая работа, но ею необходимо заниматься. И учитывать, что это — длительный процесс. На то, чтобы сформировать хороший участок, порой уходит больше пяти лет.
А у нас с вами кардинально меняется политика от одного до другого мэра или губернатора. Нет преемственности власти — вот в чём проблема.
Молодец же Чиркунов! Взял и построил объездные дороги вокруг города. Улицу Чкалова соединил со Стахановской и Старцева. Я ему безмерно благодарен. Он создал огромный задел для строителей, для развития Перми и Пермского района. Благодаря этим дорогам Пермский район сегодня стал интенсивно развиваться, потому что добраться туда можно иной раз быстрее, нежели до центра Перми.
— Одна из возможностей получения земель — расселение ветхого жилья. Между тем в вину пермским строителям не единожды ставилось то, что расселение ведётся крайне низкими темпами.
— Может, это и ставили в вину. Но надо же понимать, почему застройщики не идут активно в эту сферу.
«Стройпанелькомплект» работает в этом направлении, расселяет, но на это уходят годы. И возникают постоянные проблемы.
Допустим, на одной из площадок мы работали около пяти лет, практически всех расселили. Сразу появилась историко-культурная комиссия, которая установила ограничение этажности на этом участке в два этажа и 20%-ную плотность застройки. А у меня там уже сотни миллионов рублей! Неужели, когда этот участок выставлялся на торги, и мы только начинали работать, никто не видел, что именно отдаётся под жилую застройку?
Другой пример: центр города, большой участок земли, сложнейшая геология, речка Стикс, много расселений — речь идёт о жилом комплексе «Солдатская слободка». Начал расселять. Но опять поменялись правила игры. Появился рейдер. Большая часть земель уходит, а моя компания остаётся с огромными затратами и небольшим клочком земли. Что это? Бизнес по-русски?!
Как работать, когда постоянно появляются какие-то новые вводные, причём не в пользу застройщика? Ведь уже к началу работы на площадке там не рубль и не два, а сотни миллионов рублей на то же расселение.
Когда я разговариваю о расселении с коллегами, мне отвечают: «Этот процесс не только трудоёмкий, сложный, длительный, сопровождающийся «замораживанием» огромных денег, но ещё и очень рискованный, потому что правила игры постоянно меняются».
— Кроме выхода в отдалённые районы города, в Пермский район, как вы решаете проблему земель для жилой застройки?
— Покупаю земли на вторичном рынке. В центре Перми у меня участков практически нет. Кроме того, одиночные дома мне строить неинтересно. Для меня как строителя более интересны объекты комплексного освоения территории. Я выбрал такую стратегию. Думаю, не ошибся.
Сегодня у меня есть очень дорогой участок со вторичного рынка. Он выигрывает за счёт площади: 300 тыс. кв. м. Я смогу застраивать его в течение нескольких лет, а не «бегать» от домика к домику.
Заканчиваю объект, который был в центре, — «Солдатскую слободку» — и ЖК «Радуга» на Садовом. По большому счёту, все остальные мои площадки — это микрорайоны.
— Тогда я отдельно переспрошу про жилой комплекс «Радуга». Вы предполагаете и его расширить до микрорайона?
— Этот объект мы будем развивать и дальше за счёт пустыря, купленного рядом. В перспективе это ещё 10 тыс. кв. м. Но пока мы там не определились с этажностью. Плюс предстоит заняться вопросом зонирования этого земельного участка.
На выходе там будет около 30 тыс. кв. м. Сейчас — порядка 20 тыс. кв. м. Если бы согласования проходили быстро, то объект полностью был бы сдан в 2015-2016 годах. Но в наших реалиях к этому сроку хорошо бы разобраться с землёй.
— Пермских застройщиков регулярно обвиняют в том, что они не строят дешёвое жильё. Претензии усилились, когда появилась информация, что иногородние строители предлагают застроить Бахаревку жильём по цене от 30 тыс. рублей за 1 кв. м...
— Я привык оперировать фактами, а факты говорят, что на сегодняшний день жилья по такой цене не существует. Но такие цели действительно озвучены. Цыплят по осени считают. Давайте дождёмся, когда выставят первые 60 тыс. кв. м по заявленной цене. Если это произойдёт — будет здорово! Искренне говорю. Хотя моя практика показывает, что такая цена экономически невыгодна. Даже себестоимость получается немного выше.
Если заявленные планы осуществятся, то жители Пермского края, безусловно, будут очень благодарны. У меня же пока так выстроить бизнес не получается.
Думаю, что таких цен не может предложить ни одна пермская, да и московская, компания. Чтобы предлагать такую стоимость, необходимы какие-то источники компенсации: федеральный, краевой, городской бюджеты. Кто будет компенсировать, увидим. Если это произойдёт, то строители будут обязаны продавать по определённой цене.
— Но тогда возникает резонный вопрос: почему не компенсировать строительство социального жилья пермским компаниям?
— Вопрос не ко мне. Мы обсуждали его не единожды, в том числе и на самом высоком уровне в Пермском крае. На мой взгляд, пока предлагаются достаточно туманные перспективы: нет чёткой схемы предоставления компенсаций.
Я не хочу никого упрекнуть ни в краевой, ни в городской администрации. В компетентности губернатора я вообще не сомневаюсь: он возглавлял строительную отрасль России. Надо понимать, что он очень компетентный человек в этой сфере.
Тем не менее для того, чтобы продавать за 30 тыс. руб. метр жилья, надо приложить очень много усилий. Но если губернатор сказал — значит, он сделает. И это очень хорошо!
— Для общего понимания: «разложите», пожалуйста, на проценты квадратный метр от «Стройпанелькомплекта»...
— 70% — себестоимость всех строительных работ, от изысканий и подготовки площадки до сдачи в эксплуатацию.
От 10% — стоимость земли на вторичном рынке. На первичном мы почти ничего не покупаем, за исключением прошлого года, когда край выставил несколько площадок во Фролах.
До 8% — технические условия, подключение электричества, воды, тепла и т. д.
5% — кредитные ресурсы.
Естественно, прибыль: на неё мы закладываем порядка 10%. Нет прибыли — нет оборотных средств, нет бизнеса.
— В России работает относительно новая структура — Фонд содействия развитию жилищного строительства. Ваша компания ощущает поддержку федералов?
— Фонд уже выставлял несколько земельных участков в Пермском районе. Давайте посмотрим, что из этого выйдет, строительство — процесс длительный. Насколько я знаю, там уже получено разрешение на строительство, торжественно вбили первую сваю.
Уверен, что поддержку Фонда РЖС почувствуют все жители Пермского края, если фонд будет выставлять подобные участки достаточно часто.
Пока же предлагаются те земли, которые для нас, опытных застройщиков, непонятны в освоении. Там нет возможности подключения к сетям, стало быть, нет возможности строительства. Тем не менее находятся фирмы, которые покупают эти земли. Это здорово: кто не рискует — тот не пьёт шампанского!
— Есть и новый документ, уже регионального уровня: долгосрочная программа стимулирования развития строительной отрасли. Ваши комментарии?
— Мало создать программу, надо наполнить её финансированием.
Если я правильно помню, там заложено 5 млрд руб. Учитывая, что сегодняшний оборот строительного рынка Прикамья превысил 70 млрд руб., а если посчитать с Бахаревкой, так цифра будет под 100 млрд руб., получается, что финансирование этой программы составит одну двадцатую часть.
Но будем пока считать без Бахаревки. «Программные» 5 млрд руб. — это 7% от всего оборота рынка. Естественно, это немного, но хорошо, что программу приняли: это большое подспорье тем компаниям, которые представляют малый и средний бизнес. Я всегда только «за» любые дополнительные средства на рынке.
Допустим, в кризис Олег Чиркунов привлёк порядка 4 млрд руб. на расселение ветхого и аварийного жилья. Тогда эти деньги нам существенно помогли, потому что был полный коллапс в продажах. Я освоил тогда немного — примерно 80 млн руб., для меня это было не более 7% от годового оборота компании, но они мне были крайне необходимы, чтобы поддержать свою структуру. Так что я думаю, что и 5 млрд руб. на три года могут оказаться очень важными.
Надо учитывать и то, что любой рубль приносит с собой в оборот как минимум 3-4 рубля. Так что 1 млрд руб. в год в производстве обернётся в 3-4 млрд руб. За три года — в 15 млрд руб., а это уже серьёзная цифра. Любые деньги, запущенные в экономику, приносят плоды.
«Наиболее перспективное направление развития Перми — это реновация застроенных территорий»
Елена Павлова, начальник управления земельных отношений ОАО «ПЗСП»:
— Наиболее перспективное направление развития Перми — это реновация застроенных территорий с возведением современных зданий на сносе ветхого и аварийного жилья.
К сожалению, аукционы на развитие территорий и расселение ветхого жилья в Перми на сегодняшний день зачастую недостаточно проработаны. Документация иногда содержит невыполнимые для застройщиков условия по срокам и объёмам расселения, неучтённые ранее возникшие права, ограничения и обременения.
Уверены, что больший интерес к аукционам по развитию застроенных территорий компании-застройщики будут проявлять при наличии более подробной и достоверной информации, причём не только по расселяемому жилью, но и по наличию прав третьих лиц, в том числе сетевых компаний.
Тем не менее ПЗСП участвует в аукционах на развитие застроенных территорий. Пожалуй, наиболее известный пример такого участия — квартал №589, который был, по сути, пилотной площадкой и для ПЗСП, и для муниципалитета. Здесь мы «потренировались» в решении спорных вопросов, научились согласовывать совместные действия. Надеемся, что в следующих подобных проектах взаимодействие пойдёт проще.
«Расселение ветхого и аварийного жилья — вполне адекватный метод освоения новых земель»
Сергей Репин, директор по маркетингу и развитию ООО «Сатурн-Р»:
— Земля для жилой застройки в самой Перми, конечно, есть. Сегодня она находится либо под ветхим или аварийным жильём, либо это визуально свободные участки, но документально раздроблённые.
Если говорить о вторичном рынке, то у каждого участка есть свой собственник, с которым можно вести переговоры. Кроме того, в городе множество ветхих строений, за счёт сноса которых можно получить новые участки под застройку.
Компания «Сатурн-Р» активно занимается расселением. Наиболее яркие примеры: наша застройка в микрорайоне Садовый. Мы сами строим квартиры для жителей аварийного и ветхого жилья или предлагаем квартиры в уже построенных домах. Я считаю расселение, как метод освоения новых земель, вполне адекватным.
Сегодня для нас основной путь получения новых земельных участков — покупка на вторичном рынке. Правда, существует проблема со степенью их готовности под застройку. Прежде всего, речь идёт о возможности подведения коммуникаций. Впрочем, рынок диктует условия, и наименее подготовленные участки выставляются по более низкой цене. Для нынешних собственников земля — это, прежде всего, инвестиционный проект. Однако надо давать себе отчёт, что это социально значимая сфера, и от отсутствия земли на рынке страдают конечные потребители, жители Перми, поэтому она должна стоить разумных денег.
Если же говорить о какой-то «земельной» стратегии в городе, то, на мой взгляд, одно из самых перспективных направлений — правильное формирование участков, которые сегодня заняты ветхим и аварийным жильём. В Перми достаточно много площадок, где такая работа была бы выгодна строительным фирмам.
Но здесь, конечно, необходимо, чтобы к процессу подключились власти. Нужно верное документальное оформление с установлением зоны для максимального выхода метров жилья, правильное формирование самого надела. Кроме того, не следует забывать об ограничении этажности застройки. Считаю, что лучше построить «свечку» с большой придомовой территорией и подземной частью, чем загромоздить весь участок маленькими домиками. Это выгодно и застройщику (ниже себестоимость) и жителям (ниже стоимость 1 кв. м) и властям (больший выход площадей с одного участка). Тому служат подтверждением многие, возведённые нами, жилые комплексы.
Подход к ответственным пермским застройщикам, с моей точки зрения, должен быть максимально лояльным. Сегодня в городе есть порядка пяти строительных компаний, которые дорожат своей репутацией. Не буду перечислять их имена: каждый, кто обращался к вопросам жилищного строительства, эти фирмы знает. Это те компании, которые строят «потоком», и репутация здесь крайне важна. На каждом этапе, от планировки здания и изучения земель под стройплощадку до сдачи объекта, они подходят к строительству с максимальной ответственностью. По сути, все мы — локомотивы пермского строительного рынка, двигающие его вперёд.
Думаю, что 1 млн кв. м в год при определённых условиях — легко достижимый показатель. Наша компания, например, может строить ежегодно до 200 тыс. кв. м. Была бы земля.
Любое замедление на любом из этапов строительства — это большие убытки. Для нашей компании день простоя — это около 300 тыс. руб. только на заработные платы сотрудникам. И надо давать себе отчёт, что финансовые издержки потом входят в цену 1 кв. м жилья. Стоимость же земли в квадратном метре нашей компании составляет примерно 50%. Это средний процент, учитывающий и расселение. Словом, если не будет проволочек с земельными вопросами, жильё станет стоить меньше. Это будет выгодно всем.
Подпишитесь на наш Telegram-канал и будьте в курсе главных новостей.