Алексей Лобанов: Проблема обманутых дольщиков — это проблема всеобщей безответственности

— Алексей, вы были приглашены 1 августа на совещание к губернатору по проблеме обманутых дольщиков. Там стояла табличка с вашим именем, но вас самого не было. Почему?

— Я — за открытый диалог и против любых интриг вокруг обманутых дольщиков и конкретно дома на ул. Адмирала Ушакова, 21. А здесь мне позвонили с просьбой приехать на совещание менее чем за час до его начала. Как к этому относиться?

— В каком качестве предполагалось ваше участие в этом совещании? Какое отношение вы имеете к этим объектам?

— Моя команда проводила строительный аудит и готовила рекомендации по оптимальному механизму завершения строительства этого дома. В каком качестве меня позвали — я не в курсе. Надеюсь, что не в качестве «мальчика для битья». Но, насколько мне известно, никакого диалога там не получилось. Выслушали дольщиков, в очередной раз поставили задачу силовикам наказать виноватых, но тех, кто реально занимался решением проблемы, слушать не стали.

— Расскажите подробнее о том, как для вас выглядела ситуация с этим домом на улице Ушакова?

— В мае 2009 года ко мне обратился президент НФЗП «Патриоты» Дмитрий Шевченко. Он сказал, что намерен выйти из строительного бизнеса, и спросил, не заинтересует ли это меня. Я ответил, что мне нужно изучить ситуацию «изнутри». Шевченко согласился, и я получил доверенность с ограниченными полномочиями и без права подписи. После чего приступил со своей командой к анализу.

В итоге мы вникли в ситуацию очень подробно. Провели юридическую экспертизу, проверили документы, контракты.

По ул. Адмирала Ушакова, 21 ситуация была очень сложная. На момент нашего аудита этот дом находился в высокой степени готовности, число дольщиков — около 500. Однако имелся значительный перекос между объёмами строительства и продажами объекта.

Заключение о состоянии объекта мы выдали и на его основе подготовили подробные рекомендации по решению проблемы, а от покупки бизнеса отказались.

— В итоге обманутые дольщики считают вас «подельником» злополучного застройщика. Почему, если вы занимались только строительным аудитом?

— По-человечески я хорошо понимаю, почему они так думают. На этом объекте меня видели все. Я говорил практически с каждым дольщиком, помогал им оформлять документы, разъяснял права и особенности законодательства. На тот момент другого застройщика, кроме фонда «Патриоты», там не было (к сожалению, нет и сейчас). Житейская логика проста: если он с нами говорит, значит, он тут работает, значит, он один из них. Такие тонкости, как «работа по доверенности», «строительный аудит», «проверка чистоты бизнеса», никого не интересуют.

И ещё: на тот момент, по сути, мы были единственными, кто не обвинял застройщика, а пытался найти выход из сложившейся ситуации именно для дольщиков. Опять же, раз не обвиняет, значит, выгораживает, значит, заодно.

Уверен, что время расставит всё на свои места.

— Почему Дмитрий Шевченко решил обратиться к вам? У вас уже был опыт работы с «проблемными» объектами?

— Да. Мы занимались сложными вопросами, связанными с переносом Пермской кондитерской фабрики: решали все сложности землеотводов и прав третьих лиц. Довели площадку до «чистого» состояния и подготовили строительный проект — сейчас на ней ведётся строительство. Расселяли квартал №71 на улице Ленина, рядом с рестораном «Живаго».

В 2002-2003 годах мы уже сталкивались со схожей проблемой «недостроя» на ул. Челюскинцев, 23. В результате была проведена «юридическая сборка» объекта (то есть урегулирование всех прав и отношений) и передача его новому застройщику — компании «Пермгражданстрой». Объект был очень тяжёлый, но сегодня этот дом достроен.

Есть и опыт управления строительством домов «под ключ». Это дома на ул. Рабоче-Крестьянской, 32, ул. Малкова, 26, ул. 25-го Октября, 18; было и строительство «под ключ» коммерческих объектов.

— После того как вы изучили ситуацию на объекте по ул. Ушакова, 21, в чём была суть данных вами рекомендаций?

— Ситуация очень непростая, но это общая оценка. Документ, который мы подготовили, — это, по сути, план внешнего управления.

Напомню, история тянется с 2005 года. О том, что на объекте проблемы, было известно уже в 2007 году. Два года строительство практически не велось, и к 2009 году, как я уже сказал, возникли судебные решения о взыскании долгов. Дело шло к банкротству, и появились уже те, кто был заинтересован в продаже дома как объекта незавершённого строительства за долги. На пороге уже стояли приставы...

Взыскание долгов было бы самым нежелательным вариантом для дольщиков. В этом случае они не получили бы ничего или крайне малые суммы, несопоставимые с реально понесёнными затратами.

Напомню, работа по аудиту велась со второй половины 2009 по май 2010 года. В качестве первого шага мы организовали «легализацию» прав дольщиков, которые на тот момент ничего, кроме «филькиных грамот», на руках не имели. Около 400 человек (это примерно 80-90% всех дольщиков) оформили документы в соответствии с требованиями федерального закона №214 «Об участии в долевом строительстве» и добились юридического закрепления прав собственности в Регистрационной службе.

Конечно, этим действием я лично нажил врагов, сорвав планы по продаже объекта «оптом» в пользу нескольких конкретных кредиторов. Некоторые из них не могут до сих пор успокоиться. Мстят по-мелкому. Но главное, что люди получили права на объект.

Второй шаг — это собственно строительный аудит, формализация всех отношений. Мы зафиксировали ситуацию в государственных органах: милиции, прокуратуре, Госстройнадзоре и пр. То есть придали ситуации прозрачность и поднадзорность.

И самое важное — мы предложили механизм достройки этого дома.

— Какой именно?

— Там могла образоваться нормальная экономика, если пересмотреть проект. К существующему зданию можно пристроить ещё по одному блоку с каждой стороны. Соседний дом по ул. Адмирала Макарова, 25 имеет избыточный участок, и мы в суде доказали возможность «расширения» проекта — размер участка позволяет это сделать. Доходы от двух дополнительных блоков перекрывают убытки от первого.

После того как мы провели аудит, закрепили юридические отношения, ситуация стала более понятной, и ряд пермских застройщиков заинтересовался этим объектом. В частности, о своём намерении достраивать дом заявляло ОАО «ПЗСП», и дольщики, казалось, были вполне удовлетворены этим вариантом. Но тут в полной мере проявила себя наша бюрократическая машина. План внешнего управления был провален.

Объект по-прежнему «ничей». Если бы власти и контролирующие органы занимали более конструктивную позицию, вам эта тема была бы уже неинтересна.

— Что значит «более конструктивную» позицию?

— Простой пример. В мае 2010 года, когда вся ситуация по ул. Ушакова, 21 была уже прозрачна для всех и уже был предложен план выхода из кризиса (включая пересмотр проекта), Госстройнадзор пишет предписание, по которому останавливается дальнейшее привлечение дольщиков. А где взять деньги на дальнейшее строительство? В банке? Мало того что никакой банк под такой объект кредит не даст, но даже если предположить, что даст, проценты по нему лягут дополнительной финансовой нагрузкой.

Так они видят «контроль»: надо всё запретить и остановить, добиться полной стагнации. Но какой смысл контролировать стагнацию?

— В чём, на ваш взгляд, могла заключаться помощь власти?

— Судебное решение по дополнительному земельному участку есть, но администрация Перми не произвела разделение земельного участка в кадастровой палате. А значит, фактически строить на нём по-прежнему никто не имеет законных оснований.

Никто не приложил усилий для того, чтобы разблокировать предписание Госстройнадзора о запрещении привлечения дольщиков.

Два года объект находился во внешнем управлении. Сразу же речь шла о том, что из дольщиков необходимо создавать ЖСК и передавать объект ему, а ЖСК само найдёт подрядчика для достройки. Но этот процесс необходимо организовать, сопровождать. 500 дольщиков — 500 разных интересов. Процессу требуется администрирование. Снова никого.

Зато проводились многочисленные совещания. В частности, на одном из таких совещаний потенциальный застройщик — ПЗСП — задавал вопрос: вы нам окажете какую-то поддержку? Например, льготы по тарифам на подключение к сетям? «Новогор-Прикамье» был согласен (это снимало нагрузку — порядка 40 млн руб.). Энергетики тоже на словах пообещали поддержку. Но до стадии юридического закрепления эти обещания опять никто не довёл.

— На совещании у губернатора была принята резолюция, где в числе прочего было сказано: «Подготовить заключение о возможности передачи земельного участка и объекта незавершённого строительства в ЖСК». Может быть, теперь проблема будет решена?

— Повторюсь: об этом мы говорили ещё два года назад. Понимаете, это уже не юридический, не строительный и не организационный вопрос. Эти аспекты мы вскрыли давно, тут всё как на ладони. Сейчас это вопрос политический. Четыре-пять лет назад все забегали вокруг этого объекта только потому, что люди стали выходить на митинги возле здания на ул. Куйбышева, 14. Прошедшие годы показали, что никого не интересовали проблемы дольщиков — надо было просто сделать так, чтобы они не митинговали.

Застройщик понесёт наказание, преду­смотренное законом. Но будет ли от этого легче дольщикам? Все активно заняты выбором вариантов наказания виновных, но никого не интересует решение вопроса по существу. Вот и получается, что проблема обманутых дольщиков — это проблема всеобщей безответственности.

— Дом на ул. Ушакова, 21 не единственный, где есть проблема «обманутых дольщиков». Какие есть ещё варианты решения таких проблем?

— Знаю, что в некоторых городах решают проблему обманутых дольщиков просто и эффективно. В обмен на те или иные льготы получают с застройщиков 2-5% сдаваемого жилья и целевым образом раздают эти квартиры обманутым дольщикам. И это правильная позиция.

Если власть действительно серьёзно берётся за дело — совершенно не важно, какой будет избран механизм достройки. Таких механизмов может быть множество. Главное, чтобы люди въехали наконец в квартиры.