«Деньги граждане не потеряют»

Для жилищного строительства России и Пермского края этот год станет знаковым. 1 июля 2019 года вступят в силу поправки в закон о долевом строительстве (214-ФЗ). Ключевым нововведением станет полный переход на проектное финансирование строек. Застройщики обязаны вносить в проект минимум 10% собственного капитала и кредитоваться в банке, а деньги дольщиков будут заморожены до сдачи квартир. Если девелопер не достроит дом, дольщикам будут возвращены их средства в полном объёме. Кроме того, на каждый объект необходимо получить отдельное разрешение, а банки при выдаче кредитов будут ориентироваться в первую очередь на репутацию строительной компании. СМИ и эксперты прогнозируют множество негативных последствий для отрасли. Вместе с главой минстроя Михаилом Сюткиным разбираемся, какие из них надуманы, а какие с высокой долей вероятности сбудутся.

 1  После вступления в силу изменений в 214-ФЗ произойдёт скачок цен. Беспокойство подкрепляется тем, что цены действительно растут уже несколько месяцев.

Сегодня низкий и средний уровень цен обеспечивается домами, которые в результате не достраиваются. Кто выигрывает от этого строительства? Покупатель — нет, застройщик — да. Вступление в силу проектного финансирования может повлиять на цену в сторону роста. Другой вопрос — насколько она может стать выше. Предел у этого роста будет, так как цена всегда определяется спросом. Застройщик не сможет продать продукт дороже, чем за него готовы заплатить потребители.

 2  Вступление в силу изменений в закон повлечёт за собой уход с рынка многих застройщиков.

Да, это так. Но я бы поставил вопрос так: а кто останется? Останутся устойчивые застройщики. И это не всегда зависит от масштаба организации. Бывают небольшие компании, которые строят в год один-два дома, но обладают устойчивым финансовым состоянием. А бывают крупные компании, которые входили во всевозможные рейтинги, но так и не выполнили обязательства перед дольщиками. Например, «Камская долина» была крупнейшим застройщиком, и вы знаете, чем закончились их дела.

Здесь есть процедурные нюансы. Сегодня процедура контроля захода застройщика на новую стройку очень слабая. Компания, в истории которой были проблемные дома, может создать новое юридическое лицо и снова привлекать деньги граждан. Такого основания для отказа, как проблемы с достройкой предыдущих объектов, сейчас нет. Соответственно, не выдать разрешение по этой причине нельзя.

Но с переходом на проектное финансирование основание для отказа появляется. Мониторинг компаний, который будут проводить банки, станет очень жёстким. Для того чтобы получить одобрение банка на создание спецсчёта, застройщику нужно будет пройти процедуру андеррайтинга. Если обнаружится, что в истории компании есть дома, которые были сданы с отставанием от графика или не сданы в принципе, если есть судебные иски или неисполненные судебные решения, банк не станет сотрудничать с таким застройщиком. Как следствие, привлекать деньги граждан компания не сможет.

Цель всех последних изменений в законе о долевом строительстве заключается в том, чтобы оставить на строительном рынке только профессионалов, только надёжные и сильные компании. Ведь защита граждан — это в первую очередь добропорядочный застройщик.

 3  Застройщики будут экономить на материалах, чтобы компенсировать свои затраты. Соответственно, возводимое жильё будет низкого качества.

Это не так. С переходом на проектное финансирование оценку риска проекта будут осуществлять банки. И если раньше застройщик мог договориться со своим проектировщиком и с негосударственной экспертизой проекта, чтобы они закрыли глаза на некоторые риски, то банки себе такого позволить не смогут. За качество проекта они отвечают своими деньгами. Как правило, все риски банки закрывают путём привлечения самостоятельной экспертизы и технадзора за строительством. Таким образом, конечные покупатели, напротив, получают дополнительные услуги по экспертизе качества жилья.

 4  Банк может неоднократно объявлять о своей надёжности, но нет никакой гарантии, что он не «лопнет» вместе с деньгами дольщиков.

Это миф. В федеральном законодательстве предусмотрены гарантии по вкладам. Если по обычным вкладам

гарантировано страхование счёта до 1,5 млн руб., то в случае с эскроу-счетами порог поднят до 10 млн руб. В эту сумму укладывается подавляющее число объектов недвижимости на рынке.

Количество банков, которые имеют право привлекать средства на эскроу-счета, тоже ограничено. Это крупнейшие банки страны, финансовое состояние которых не вызывает вопросов. Дополнительно отмечу, что на государственном уровне существует жёсткий мониторинг банков. Совокупность этих факторов гарантирует, что свои деньги граждане не потеряют.

 5  Переход на проектное финансирование стимулирует застройщиков уйти в «серые схемы».

Это правда. Желающих обойти нормы закона всегда достаточно. За этим пристально следит Инспекция государственного строительного надзора. Если она выявляет какие-либо грубые нарушения, то ставит запрет застройщику на привлечение средств граждан, направляет информацию в правоохранительные органы для принятия дальнейших мер.

При этом не нужно забывать, что приобретение недвижимости — это одна из самых серьёзных инвестиций в жизни. И если законодательство определяет договор долевого участия как единственный законный, не нужно рассматривать другие варианты, тем самым только помогая застройщику обойти законодательство. Любая другая форма договора должна вызвать подозрение и желание проверить застройщика.

Ключевое правило перед покупкой — посмотреть текущий статус застройщика на сайте Наш.Дом.РФ и тем самым уберечь себя от дальнейших рисков.

 6  В этом году ипотечная ставка вырастет ещё больше.

Этого не произойдёт, так как введение эскроу-счетов положительно повлияет на доступность ипотеки.

Сейчас в ставку по ипотеке банки закладывают риски, связанные с незавершённым строительством дома. А в связи с тем, что в дальнейшем риски застройщика будут минимальны, у банков будет меньше оснований перекладывать их на дольщиков, что однозначно даст положительный эффект. Кроме того, снижение ставок по ипотеке сформулировано в задачах нацпроекта по обеспечению доступного жилья на территории России.

 7  Небольшие строительные компании беспокоятся, что банки будут кредитовать на выгодных условиях в первую очередь крупные компании, которые давно являются участниками рынка. А молодым и маленьким компаниям достанутся невыгодные условия.

Это не так. Банки прежде всего оценивают финансовое состояние клиента. Понятно, что они смотрят и на репутацию застройщика. Но застройщик, который возводит всего один дом и который полностью зависит от своего финансового успеха по конкретному проекту, конечно, будет оцениваться как «более рискованный», в отличие от компаний с диверсифицированным портфелем проектов. Это всё объективные факторы. Граждане при покупке квартир точно так же смотрят на строительные компании и объекты.

 8  Переход на проектное финансирование приведёт к сокращению объёмов строительства.

В стратегическом плане — нет. Строить меньше точно не будут. Другой вопрос — переходный период к проектному финансированию. Понятно, что этот период по-разному влияет на застройщиков. Здесь возможно небольшое «проседание» по количеству построенного жилья, но, как только все участники привыкнут к нововведениям, общий объём строительства как минимум останется на прежнем уровне.