Незнайки в «Солнечном городе»

Прокуратура города Перми 29 декабря 2017 года подготовила ответ на обращение дольщиков пятой очереди ЖК «Солнечный город». Надзорный орган не только усмотрел нарушения в деятельности застройщика ООО «ПМ-Девелопмент», но и указал на многочисленные недостатки, допущенные прокуратурой Свердловского района при рассмотрении аналогичной жалобы дольщиков.

«Будете по воздуху добираться»

Напомним, в октябре 2017 года дольщики пятой очереди ЖК «Солнечный город» выступили с коллективным заявлением, в котором сообщили о нарушениях, допущенных застройщиком ООО «ПМ-Девелопмент» в ходе освоения земельного участка под многоэтажный дом на ул. Николая Островского, 93б. По словам будущих жильцов, в результате действий застройщика они потеряли часть своих законных прав: с уменьшением в ходе перемежевания без их согласия земельного участка под домом их квартиры стали дешевле, сократилась площадь бесплатной парковки. Кроме того, дольщики опасаются, что их лишат проезда к дому. Тогда же минстрой Пермского края заявлял, что по обращениям граждан инициирована проверка.

Конфликт между дольщиками и застройщиком начался с того, что летом 2016 года земельный участок №59:01:4410267:791, отведённый под территорию будущего дома и находящийся в залоге у участников долевого строительства, был разделён на два участка: №59:01:4410267:1309 и №59:01:4410267:1308. Второй участок (1308) небольшой, всего 435 кв. м. Он фактически был выведен из состава «общего» участка. Разрешённое использование нового участка — стоянка автомобилей.

Согласно кадастровой выписке по участку №59:01:4410267:1309, все ранее заключённые договоры долевого участия, зарегистрированные с ноября 2015 года по июль 2016 года на участок №59:01:4410267:791, оказались переведены и зарегистрированы на вновь образованный уменьшенный участок №59:01:4410267:1309 — без согласия на то дольщиков.

«Получается, несколько месяцев договоры и ипотеки дольщиков «висели в воздухе». После размежевания участка 791 и образования новых участков 1308 и 1309 все ипотеки в один день «упали» в новый участок 1309: регистрация всех залогов по договорам долевого участия прошла в один день — 29 июля 2016 года. На участок 1308 залоги не зарегистрированы. По ряду договоров ипотечного кредитования банка ВТБ24, согласно выписке по участку 59:01:4410267:1309, обременение было установлено только спустя несколько месяцев после заключения и регистрации договоров долевого участия», — комментируют дольщики.

Дольщики возмутились, что их никто даже не спросил, проводя разделение участка. Хотя закон №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» однозначно гласит, что образование земельных участков допускается только «при наличии в письменной форме согласия землепользователей, землевладельцев, арендаторов, залогодержателей исходных земельных участков».

Будущие жильцы дома опасаются, что в результате выделения из состава общедомовой территории участка №1308 они окажутся «отрезанными» от проезда к дому — во всяком случае, бесплатного. Этот участок расположен ровно на проезде к дому со стороны ул. Николая Островского. Именно с него можно подъехать к недавно открывшейся новой очереди ТЦ «Радуга».

«Ничто теперь не мешает застройщику, он же собственник ТЦ «Радуга», установить на въезде шлагбаумы, по аналогии со многими другими ТЦ ограничить время стоянки 2-3 часами, а дальше — установить платное пребывание», — рассуждает представитель инициативной группы дольщиков Виктор Козин.

В подтверждение своих опасений дольщик приводит пример соседей — жителей четвёртой очереди «Солнечного города». В результате похожих манипуляций с землёй дом фактически лишился участка: граница установлена буквально по крыльцу, нет места даже для мусорного бака. По словам Козина, когда жильцы четвёртой очереди решили создать ТСЖ и выйти из управляющей компании застройщика, представители последнего пригрозили перекрыть проезд. «Им было сказано: «Будете по воздуху добираться домой». Нам, похоже, уготовили ту же участь», — рассказывает Козин.

С уменьшением площади участка уменьшилась и стоимость залогового имущества. Пусть уменьшение незначительное, на несколько процентов, но оно есть. В этом дольщики также усматривают ущемление своих прав.

Сам факт открытия в конце года под их домом новых помещений «Радуги» тоже не радует будущих жильцов. Виктор Козин и ещё один член инициативной группы дольщиков Михаил (фамилию он просил не указывать) показывают фотографии: лестница в туннеле, ведущем через стилобат от нового магазина к их подъездам, уже превратилась в свалку. Здесь постоянно «тусуются» подростки, слушая музыку и покуривая, валяются окурки, бутылки и прочий мусор.

Сам магазин получил разрешение на ввод в эксплуатацию 21 декабря, хотя вовсю работал уже с 7 декабря. «Ростехнадзор указал на недостатки, в том числе в организации пожарной безопасности, поэтому не давал разрешения. Но штрафы, которые полагаются за открытие без разрешения — смехотворны по сравнению с прибылью, которую приносит магазин владельцам. К счастью, не случилось никаких инцидентов. А если бы случились — кто понёс бы ответственность?» — говорит Козин.

Именно с появлением новых помещений «Радуги» они опасаются, что теперь и стилобат их дома, под которым находится торговый центр, будет выведен из общедолевой собственности. «Раз получилось разделить за нашей спиной участок — кто может помешать этому произойти?» — задаются риторическими вопросами представители дольщиков.

Дорога в суд

Дольщики «Солнечного города» начали переписку с ведомствами и «обивание порогов». Их удивило, что реакция представителей разных ведомств была тоже разной, хотя закон трактует ситуацию однозначно.

Так, Госстройнадзор по Пермскому краю в письме от 14 декабря 2017 года за подписью начальника Василия Билоуса ответил дольщикам, что выделение участка №1308 необходимо для обеспечения сквозного проезда с ул. Николая Островского до ул. Сергея Суханова (Максима Горького). Что касается их доводов об уменьшении участка, передаваемого в состав общедомового имущества, то они, по утверждению начальника Госстройнадзора, вообще «не имеют значения».

Управление Росреестра по Пермскому краю в ответ на запрос дольщиков о правомерности постановки на кадастровый учёт без их согласия вновь выделенного участка в письме 6 декабря 2017 года за подписью замруководителя Ларисы Пьянковой ответило: действительно, раздел участка №59:01:4410267:791 на два произведён без согласия залогодержателей (дольщиков). Однако залог был переоформлен на вновь образованный участок №1309, а значит, по мнению ведомства, «доводы о нарушении государственной регистрации прав не подтвердились».

Не усмотрела нарушений и прокуратура Свердловского района. С ней, по рассказам дольщиков, у них и вовсе установились «особые отношения». Ведомство нарушало сроки ответов на запросы, а при личных визитах, рассказывают дольщики, под различными предлогами отказывало в выдаче документов. Что же касается сути ответов, то их смысл в письмах за подписью районного прокурора Валерия Подгайного можно передать коротко: «никаких нарушений не выявлено, ваши права не ущемлены».

Однако с выводами коллег не согласилась вышестоящая инстанция — прокуратура города Перми. Под занавес 2017 года, 29 декабря дольщики получили развёрнутый ответ.

В ответе официально подтверждены факты «волокиты» со стороны Свердловской прокуратуры. По сути же вопроса городская прокуратура трактует ситуацию совсем иначе, чем районная.

Выявились интересные подробности. Оказывается, разделённый в 2016 году участок, в свою очередь, когда-то был сформирован из двух других — 59:01:4410267:71 и 59:01:4410267:72. Вновь образованный участок 59:01:4410267:791 был поставлен на кадастровый учёт 17 мая 2015 года. На нём началось строительство, стали привлекаться средства дольщиков. Но по закону «ПМ-Девелопмент» был обязан уведомить об объединении участков и создании нового департамент строительства и архитектуры (ДГА) Перми. В свою очередь, ДГА в 10-дневный срок после такого уведомления должно вынести решение о внесении изменений в разрешение на строительство. Застройщик этого не сделал.

По сути, разрешения на строительство на участке №59:01:4410267:791 пятой очереди «Солнечного города» не было выдано. Поэтому непонятно, на каком основании застройщик привлекал денежные средства дольщиков.

Затем снова произошёл раздел на два участка: 1309 и 1308. И разрешение на строительство на участке 1309 «ПМ-Девелопмент» получил только в августе 2017 года — то есть тогда, когда дом был уже фактически построен и все квартиры в нём проданы.

Прокуратура Перми считает, что никакой объективной необходимости в разделении участка не было. Во-первых, вновь выделенный участок 1308 необоснованно обозначен в разрешении на строительство «под проезд», что не соответствует видам разрешённого использования этой территориальной зоны. Во-вторых, незачем выдумывать никакой новый «проезд», поскольку все подъезды и проезды к строящемуся дому уже были обозначены в проектной документации, которая прошла экспертизу и получила положительное заключение. В-третьих, прокуратура не нашла подтверждения доводов застройщика о том, что это разделение произошло по настоянию администрации Перми для образования сквозного проезда. Никаких документов на этот счёт в ДГА администрации Перми не поступало.

Наконец, в связи с тем, что разрешённое использование участка 1308 — «стоянка автомобилей», возникает полная путаница: так проезд или стоянка?

Усматривает городская прокуратура и нарушения в действиях Росреестра. «Постановка на учёт земельных участков с кадастровыми номерами №59:01:4410267:1309 и 59:01:4410267:1308 в отсутствие письменного согласия залогодержателей — участников долевого строительства осуществлена в нарушение закона», — говорится в письме прокуратуры. Надзорное ведомство делает вывод: с иском к «ПМ-Девелопмент» и Росреестру дольщикам стоит обратиться в суд.

Что же касается упомянутой проверки Минстроя, то формально она всё ещё идёт. Официальных результатов пока нет. Но на состоявшейся 27 декабря 2017 года встрече представителей дольщиков с первым заместителем министра Михаилом Берниковым тот дал им понять, что министерство готово выступить третьим лицом в судебном споре с застройщиком и Росреестром.

В свою очередь, дольщики 22 декабря 2017 года уже подали в Ленинский районный суд иск. Они требуют признать незаконными действия Росреестра по поводу аннулирования прав застройщиков земельного участка с кадастровым номером 59:01:‎4410267:791 в отсутствие письменного согласия залогодержателей, а также действий краевого управления кадастровой палаты по снятию с учёта этого участка и постановке на учёт двух новых участков, а также изменению целевого назначения земельных участков.

С судом, к слову, намечается любопытная интрига. Дело было «расписано» судье Елене Курнаевой. Поскольку та находилась в отпуске, иск попал к другому судье — Наталье Подгайной. По удивительному совпадению, это жена того самого прокурора Свердловского района Валерия Подгайного, который упорно не усматривал нарушений прав дольщиков «Солнечного города», и которого затем «поправила» городская прокуратура. Так что судебного вердикта по своему иску дольщики ждут с особым интересом.