Ипотека пошла в рост

Банк России опубликовал данные о состоянии сегмента ипотечного кредитования на 1 октября 2015 года, которые свидетельствуют: хотя и с отставанием на один квартал от розницы, но ипотека тоже пошла в рост. Количество ипотечных кредитов, выданных в Пермском крае в третьем квартале, — 4001. Это на четверть больше, чем во втором квартале. Аналогичными темпами выросла и общая сумма этих кредитов, составив 5,4 млрд руб. за квартал. Однако спад на рынке был очень значительным, и теперь даже такой динамики явно недостаточно для того, чтобы приблизиться к докризисным показателям.

По сравнению с третьим кварталом прошлого года ёмкость сегмента ипотечного кредитования сейчас меньше на 40%. Правда, в силу специфики ипотеки (большая сумма на длительный срок) о снижении банковского портфеля, в отличие от розничного, речи не идёт. Напротив, на 1 октября 2015 года общий объём задолженности перед банками, работающими на территории Пермского края, составил почти 69 млрд руб., и это на 10% больше, чем на ту же дату прошлого года.

Динамика экономики Пермского края такова, что показатели ниже средних по стране стали делом привычным. Провал на ипотечном рынке отлично вписывается в эту картину: количество выданных в январе—сентябре текущего года кредитов в нашем регионе отстаёт от аналогичных прошлогодних показателей на 45%, в целом по России — на 34%.

Кроме объёмов от кризиса пострадали и другие характеристики рынка ипотеки: по словам Светланы Щёголевой, управляющей филиалом ВТБ24 в Пермском крае, средняя сумма ипотечных кредитов снизилась примерно на 15%. «Это связано в основном с тем, что клиенты выбирают более дешёвое жильё или берут меньшую сумму из-за опасений лишиться постоянного дохода», — поясняет эксперт.

Ещё одну причину снижения средней суммы называют в Татфондбанке: «После запуска государственной программы с субсидированной процентной ставкой банки в основном выдавали ипотечные кредиты на приобретение объектов на первичном рынке, где стоимость объектов несколько ниже, чем на вторичном».

Эксперты «Нового компаньона» констатируют, что как раз благодаря программе государственного субсидирования доля «первички» в общем объёме недвижимости, приобретаемой по ипотеке, увеличилась в пользу последней. По оценкам Светланы Щёголевой, сейчас соотношение составляет примерно 50 на 50, хотя до кризиса доля вторичных объектов была выше. «На текущий день процентные ставки по ипотечным кредитам при приобретении объектов на вторичном рынке на три—четыре процентных пункта превышают ставки по указанной госпрограмме. Данный факт не мог не отразиться на изменении долей ипотеки по объектам на первичном и вторичном рынках», — отмечают в Татфондбанке.

Несмотря на позитивную динамику, третий квартал отмечен и негативными тенденциями, а именно — резким увеличением объёма просроченной задолженности по ипотеке. Если с начала текущего года она росла невысокими темпами, 7—9% в квартал, то за июль—сентябрь прирост просрочки составил сразу 17%, превысив 1,3 млрд руб.

Всего за последние 12 месяцев просроченная задолженность по ипотеке увеличилась на 61%, или в абсолютных цифрах на 505 млн руб.

В то же время уровень просрочки (отношение её объёма к ипотечному портфелю банка) остаётся невысоким — 2% в сравнении с почти 9% по розничным кредитам. Отчасти это объясняется тем, что, как правило, среди ипотечных заёмщиков нет мошенников. «Неплатежи происходят по объективным причинам: потеря работы, снижение дохода. Также сказывается низкая финансовая грамотность — люди берут кредит, не рассчитывая своих реальных возможностей», — объясняет Павел Бородкин, генеральный директор коллекторского агентства АФПБ.

Существующую просрочку по ипотеке банки не стремятся передавать на взыскание коллекторам. «Это вызвано тем, что урегулирование задолженности по жилищным займам требует тесной связи с банком-залогодержателем, а также высокой суммой кредита. Поэтому банки стараются своими силами работать с заёмщиками — предлагают реструктуризацию, отсрочку платежей и другие способы рефинансировать долг», — объясняет Бородкин.

Тем не менее, если прийти к подобной договорённости не удаётся, квартира, находящаяся в залоге, будет продана. По словам коллекторов, такие случаи не редки, хотя каждый заёмщик обычно стремится сохранить недвижимость, особенно если это единственное жильё.

За год средняя ставка по ипотеке в Пермском крае, согласно данным Банка России, увеличилась на 1,4% и на 1 октября составила 13,8%. «Можно говорить о том, что к концу 2014 года ставки выросли в среднем в три раза. Но с начала 2015 года отмечается обратная тенденция, и ставки по кредитам сегодня уже не столь пугающие. На сегодняшний день ставка устанавливается в зависимости от срока кредитования и финансовой устойчивости клиента», — говорит Татьяна Рыбаковене, управляющая филиалом «Пермский» банка «Глобэкс» (группа Внешэкономбанка).

Рост средней ставки был бы более значительным, однако существенную поддержку рынку оказала программа государственного субсидирования ипотеки, но даже с учётом этого эксперты говорят о неопределённости её динамики в будущем. Единственное, в чём можно быть уверенным, — существенного снижения стоимости ипотеки не произойдёт даже в случае снижения ключевой ставки.

В ситуации, когда дальнейшая динамика экономического кризиса остаётся неопределённой, строить детальные прогнозы относительно будущего ипотеки эксперты не берутся, осторожно предполагая, что рынок всё-таки продолжит расти. Факторы, которые работают на восстановление ипотечного рынка, действительно существуют. Татьяна Рыбаковене называет два таких фактора: кредиты на строящееся жильё, которые выдаются в основном за счёт программы госсубсидирования льготной ипотеки, а также реализация совместных программ банков и застройщиков, в рамках которых часть процентной ставки включена в стоимость недвижимости.

Светлана Щёголева добавляет к этому списку снижение стоимости жилья. Впрочем, эксперт подчёркивает, что влияние последнего не является значительным.