Труден путь от котлована
Эксперты рынка жилья ожидают сворачивания строительных проектов из-за падения покупательского спроса
В 2015 году объём сданных новостроек должен быть увеличен на 200 тыс. кв. м по сравнению с годом минувшим. Эксперты строительного рынка и рынка недвижимости считают этот план в принципе выполнимым, но говорят, что своё негативное влияние на него окажут снижение доступности ипотеки и потенциальный риск увеличения числа обманутых дольщиков. Наиболее трудным для рынка ожидается 2016 год.
Константин Долгановский
Нам поможет ИЖС
Губернатор Пермского края Виктор Басаргин поставил перед своим правительством задачу — ввести в эксплуатацию в этом году не менее 1,3 млн кв. м жилья. В 2014 году указ губернатора был выполнен — в регионе сдано 1 млн 103,2 тыс. кв. м, из них на долю индивидуального жилищного строительства (ИЖС) приходится 543 тыс. кв. м. Об этом сообщила пресс-служба губернатора, напомнив, что увеличение объёмов жилищного строительства, возведение квартир для переселенцев из аварийного жилья, детей-сирот и других категорий граждан входит в проект главы региона «Время строить!».
Опрошенные «Новым компаньоном» участники рынка считают, что ввести 1,3 млн кв. м можно за счёт ИЖС. В частности, об этом говорит директор ООО «Аналитический центр «КД-консалтинг» Эльвира Епишина. Она отмечает, что из года в год вводится около 500 тыс. кв м ИЖС, а многоквартирное жильё не показывает рост.
ИЖС действительно развивается в положительной динамике, соглашается председатель НП «РГР. Пермский край» Екатерина Пахомова. Кроме того, по её мнению, свою положительную роль сыграет федеральная программа «Жильё для российской семьи». «Нельзя сказать о динамике сроков сдачи, но ряд проектов из 11 запланированных близок к началу своей реализации. Так, строительство квартала жилья эконом-класса запланировано в «Первом Пермском микрорайоне», в Березниках. Если в крае федеральная программа будет реализована, вполне есть вероятность сдачи 1,3 млн кв. м жилья», — считает Пахомова.
Председатель совета ассоциации «Пермские строители», генеральный директор ОАО «СтройПанельКомплект» Виктор Суетин говорит, что существенный задел для строительства 1,3 млн кв. м жилья сделан в 2014 году. Для строительного рынка характерно влияние предыдущего года, отмечает он.
«Выполнить задачу правительству реально, если не будем сворачивать строительство запланированных объектов. Но, если летом экономический кризис усилится, придётся рассматривать приостановку реализации проектов. ИЖС — это палочка-выручалочка, которая позволяет сдать необходимую правительству цифру жилья», — откровенен Суетин. По его расчётам, в крае можно ввести более 700 тыс. кв. м ИЖС, если уже сейчас начать «антикризисную» работу с администрациями муниципалитетов.
Игорь Катаев
Ипотека стала неподъёмной
Своё влияние на спрос на недвижимость окажут растущие ставки по ипотеке. По подсчётам экспертов, 50% сделок по купле-продаже недвижимости на рынке Прикамья в 2014 году осуществлялось с привлечением кредитов на недвижимость. Сейчас банки подняли процентные ставки, а некоторые совсем отказались от выдачи ипотеки. Если в октябре потенциальные заёмщики могли рассчитывать на ставку 10—12%, то сейчас цена ипотечных денег колеблется в диапазоне от 14,5 до 23%.
При этом даже при таких высоких ставках банки занимают всё более жёсткую позицию по отношению к потенциальным заёмщикам. Как поделился с «Новым компаньоном» источник в одном из крупнейших банков региона, «добро» на кредит могут получить лишь граждане, занятые на наиболее надёжных предприятиях: нефтехимия, производство минеральных и калийных удобрений и пр. Но таких соискателей — единицы. «В результате из всего числа заявок на ипотечный кредит удовлетворяется примерно 10%, не более», — говорит собеседник.
Дорожают заёмные средства и для самих строителей, вынужденных закупать материалы и комплектующие для своих объектов.
«Повышение ставок по ипотеке — отрицательная сторона, влияющая на покупательский спрос. Но огромный провал будет в 2016 году. Сейчас застройщики сворачивают свои планы на этот год. Они могут упасть на 20—30%, а у некоторых — на 50%. Отрасль финансово ёмкая, доступ к кредитным средствам у строителей сейчас отсутствует: невозможно брать дорогие кредиты», — прогнозирует Виктор Суетин.
Ипотека — распространённый инструмент стимулирования спроса, напомнила Екатерина Пахомова. По её словам, существенное повышение процентной ставки коснулось вторичного жилья. Изменилась не только ставка, но и условия покупки квартиры на первичном рынке. Ужесточение кредитования окажет влияние на весь рынок. «Застройщикам придётся регулировать деятельность и в каких-то сегментах снижать темпы строительства», — предположила Пахомова.
«Если ипотечная ставка у ведущих банков, таких как Сбербанк, Газпромбанк, сохранится в пределах 15—16% — она ещё подъёмная. Если будет выше — об ипотеке придётся забыть», — считает Эльвира Епишина.
В 2015 году выдача ипотеки сократится в 2,5 раза, если не будет найден механизм государственной поддержки сектора, прогнозирует президент ВТБ 24 Михаил Задорнов. Собеседник «Нового компаньона», занимающийся кредитованием в Сбербанке, ещё более пессимистичен в прогнозах и ожидает снижения ипотечных сделок в пять раз.
«Это отбросит жилищное строительство по объёму ввода жилья в 2005—2006 годы. Сейчас мы обсуждаем механизмы поддержки ипотечного рынка», — цитирует Задорнова пресс-служба банка.
В частности, он предложил такой инструмент, как субсидирование процентной ставки за счёт бюджета.
Механизмы поддержки платёжеспособного спроса нужно внедрять как можно скорее на государственном уровне, убеждены участники рынка. Если адекватных экономической ситуации мер не будет предпринято, нынешние грандиозные планы по обеспечению граждан доступным жильём придётся коренным образом пересматривать.
Вложить и не «прогореть»
С другой стороны, есть категория людей, имеющих наличные или накопления, которые позволят улучшить жилищные условия и без привлечения ипотеки. Например, поменять «хрущёвку» на новое жильё или из многоквартирного дома переехать в индивидуальный. Таких людей довольно много, утверждает глава гильдии риелторов Екатерина Пахомова.
Есть и много граждан, которые забрали свои вклады из банков и вложили их в том числе в недвижимость — во многих случаях, поддавшись ажиотажу конца 2014 года, даже не в готовое жильё, а в проекты на уровне «картинки» или просто «идеи». Но не все застройщики отличаются добросовестностью, предупреждают эксперты. Есть проекты, которые являются прожектами. Им не суждено завершиться вручением ключей новосёлам.
Риски увеличения числа обманутых дольщиков существуют, полагает Виктор Суетин. «Куда люди несут деньги — это их выбор. С деньгами легко расстаться, вернуть их практически невозможно. Очень бы не хотелось, чтобы обманутых дольщиков стало больше», — говорит он.
С коллегой из СПК согласен директор по продажам ОАО «ПЗСП» Алексей Дёмкин. «Наше предприятие прошло уже через несколько кризисов. Регулярно такие «волны» вымывают с рынка недостаточно устойчивых игроков, не рассчитавших свои возможности. После них остаются «недострои». Так, ОАО «ПЗСП» уже завершало строительством пять подобных объектов, в том числе недавно — первую очередь дома по ул. Ушакова, 21, который был наиболее крупным недостроем после кризиса 2009 года. Вот и сейчас мы ждём, что работы по завершению объектов у нас прибавится», — грустно шутит топ-менеджер.
Сложный экономический период чреват негативными примерами, отмечают и риелторы. Как говорит Екатерина Пахомова, уже сейчас на рынке работают мелкие застройщики, которые осваивают всего одну площадку. Есть примеры замороженного строительства. Если ситуация будет усугубляться, названия таких застройщиков будут у всех на устах, прогнозирует Пахомова. По её мнению, это произойдёт не раньше второго квартала 2015 года.
В целом эксперты отмечают, что зимний период отличается малым количеством сделок и снижением спроса. Его увеличение в первые три месяца 2014 года было аномальным и удивило игроков рынка. По мнению экспертов, более качественные прогнозы о тенденциях в строительстве можно делать не раньше марта.
Однако причины, по которым могут появиться «недострои», понятны уже сейчас. Привлекая деньги граждан в долевое строительство, некоторые компании не учитывали роста цен на материалы. По некоторым позициям (металл, арматура) уже сегодня рост по отношению к 2014 году составил около 30%, говорят строители. Дороговизна кредитных ресурсов и фактическое «сворачивание» ипотеки усугубляют проблему. Поэтому эксперты настоятельно советуют при покупке жилья «в будущем» обращать внимание на надёжность застройщика, наличие у него собственной производственной базы (это позволяет оптимизировать себестоимость), его историю и количество реализованных в срок проектов. В противном случае риск пополнить ряды «обманутых дольщиков» значительно возрастает.
Страховые компании, которые сегодня оказывают услуги по страхованию объектов строительства, тоже вряд ли будут встречать таких клиентов с распростёртыми объятиями, полагают эксперты. И даже если страховщики что-то компенсируют в случае заморозки стройки, часть средств всё равно будет потеряна — хотя бы из-за инфляции.
Однако не все опрошенные нами собеседники разделяют эту тревогу. Так, Эльвира Епишина полагает, что чаще всего люди несут свои деньги на вторичный рынок или на те объекты «первички», которые находятся практически на стадии сдачи. Люди в Пермском крае уже достаточно обожглись на проблемах «обманутых дольщиков», и сегодня мало кто готов «вкладывать деньги в котлованы», рассуждает Епишина. По её мнению, ситуация в Прикамье даже лучше, чем в других регионах, так как краевая администрация также была в своё время вынуждена проводить определённую работу в деле ликвидации проблемы «обманутых дольщиков».
Тем не менее на администрацию надейся, а своими деньгами лучше не рисковать. Особенно в кризисное время.
Подпишитесь на наш Telegram-канал и будьте в курсе главных новостей.