Рынок замер
Спрос на недвижимость упал
Пермский рынок недвижимости повторяет сценарий московского: традиционного осеннего оживления нынче не произошло. Предыдущие годы показывали рост цен на квартиры уже в сентябре. В этом году стоимость жилья, напротив, упала, но это не повлекло за собой увеличение спроса. Эксперты и аналитики отмечают, что ситуация на рынке не типична для этого времени года. В дальнейшем они прогнозируют небольшое снижение цен.
Сергей Копышко
Цена спроса
«Сейчас рынок показывает чуть меньшую положительную динамику, чем обычно», — отмечает генеральный директор ООО «КомСтрин-Пермь» Марина Коноплёва.
В ОАО «СройПанельКомплект» замечают, что в сентябре стоимость квартир в новостройках снизилась на 1%, а приобрести квартиру на вторичном рынке по аналитическим исследованиям можно было дешевле на 1,36%.
С точки зрения объёмов и характера изменений основных показателей — цен предложения и их количества — рынок многоквартирного жилья Перми находится в стадии насыщения, считает главный аналитик ООО «Аналитический центр «КД-консалтинг» Борис Николаев. По его данным, средняя цена предложения на первичном рынке жилья по состоянию на август зафиксирована на уровне 50 123 руб. за 1 кв. м, на вторичном — 56 206 руб. за 1 кв. м.
Несмотря на небольшое повышение средних цен предложения, стадию развития рынка многоквартирного жилья в Перми можно охарактеризовать как «колебательная стагнация», то есть колебание цен в пределах ± 0,3-1,5% по месяцам, снижение спроса на вторичном рынке с перетоком покупателей на первичный, значительный рост конкуренции на рынке нового строительства, особенно в сегменте экономкласса, говорят в ОАО «Камская долина».
Причиной незначительного снижения цены на первичном и вторичном рынке Марина Коноплёва считает осенние скидки продавцов после летнего затишья. Колебательный характер цен объясняется ещё и тем, что большинство макроэкономических показателей сигнализирует о спаде в экономике, что неминуемо должно отразиться и на рынке недвижимости, рассуждает Борис Николаев.
Геополитическая ситуация, напротив, подталкивает часть населения к вложению денег в недвижимость. Этому способствует сохраняющаяся низкая обеспеченность жильём. Однако запас накоплений населения постепенно подходит к концу — после определённого всплеска в первом полугодии этого года спрос возвращается в русло продаж, характерное для аналогичного периода 2011-2013 годов, поясняет аналитик. С ним соглашается Марина Коноплёва. По её наблюдениям, пермяки сложнее принимают решение о покупке, так как у них нет уверенности относительно состояния экономики в будущем. Но часть покупателей всё же приобретает недвижимость с целью перевода денежных средств в «реальный» актив, чтобы обезопасить себя от возможной инфляции и ослабления рубля по отношению к доллару.
Стоимость квартир в новостройках увеличивается пропорционально стадии готовности всего комплекса, то есть, например, на третий дом цены выше, чем на первый, за счёт того что при полной готовности комплекса полностью заканчиваются работы по благоустройству, активно развивается инфраструктура, отмечает Борис Николаев. По его мнению, предпосылок для значительного увеличения цены на вторичное жильё нет, потому что его покупатели предпочитают жить в домах, в которых воплощаются новые стандарты качества, такие как дизайнерская отделка холлов, эко-парковка, подземная парковка, обустроенная придомовая территория, современные охранные системы.
Стагнация в целом в экономике России ожидалась многими экспертами после Олимпиады в Сочи в феврале, говорит Марина Коноплёва. По её словам, в случае со сферой недвижимости нынешняя ситуация только подтверждает «теорию рациональных ожиданий».
Михаил Крепак, начальник департамента продаж группы строительных компаний «Мегаполис»:
— Действительно, осенью 2014 года не было зафиксировано традиционного оживления на рынке недвижимости, хотя это было ожидаемо в связи с непростой экономической ситуацией в стране в целом. В связи с этим многие застройщики не стали значительно увеличивать цены на свои объекты, многие продолжают поддерживать «летние» акции и скидки.
Проактивность застройщиков
У каждого застройщика свои способы активизировать спрос. «Камская долина» не очень часто, но всё же проводит акции на приобретение недвижимости по сниженной цене.
«Наши объекты пользуются спросом во многом в связи с высоким качеством строительства, а также удачным местом расположения. Большую роль играет доверие клиентов, которые нас знают и могут быть уверены, что объекты будут сданы в срок и в заявленном в проекте качестве», — поясняет Борис Николаев.
«Придерживаемся консервативной точки зрения на ценообразование: мы не предоставляем скидок и не устраиваем акции, но устанавливаем цену, адекватную и соответствующую рынку», — замечает Михаил Крепак. По его словам, ГСК «Мегаполис» строит жильё в сегменте «эконом». В списке компании — введённый в эксплуатацию ЖК на ул. Янаульской, 14, строящийся ЖК «Мозаика» на ул. Маршала Толбухина, 23 и жилой дом «Энтузиаст» на ул. Белозерской, 30 с разбегом цен от 40 до 48 тыс. руб. за 1 кв. м.
«Застройщики не демпингуют. Есть временные акции на отдельные сегменты строящегося жилья», — говорят в «СтройПанельКомплекте».
Структура спроса
Совокупная доля одно- и двухкомнатных квартир остаётся доминирующей, достигая 85-90%.
«Важное значение приобретает не только количество комнат, но и площадь. Например, трёхкомнатная квартира площадью 65 кв. м значительно ликвиднее двухкомнатной аналогичной или большей площади. Малоформатные одно- и двухкомнатные квартиры — самый ликвидный товар на рынке жилья Перми, особенно первичном», — уверен Борис Николаев. По его словам, фактор надёжности застройщика остаётся чрезвычайно важным при принятии решения о покупке строящегося жилья — у ведущих компаний сроки экспозиции на 40-50% короче, чем в среднем на рынке.
В Перми замечен отток спроса на жильё из центральных районов города на окраины.
«Спрос из центра Перми однозначно перетекает в иные районы, и на это существует ряд причин», — уверен Михаил Крепак. Он объясняет это, во-первых, тем, что стоимость жилья в центре значительно выше, чем в остальных районах, и эта разница варьируется от 20-30% в близлежащих спальных микрорайонах (например, Парковый или Садовый, на которые традиционно очень высокий спрос) до 50-60% в более отдалённых районах (Гайва или Крохалева).
Во-вторых, в настоящее время все без исключения районы развиваются и имеют обширную инфраструктуру, включающую в себя транспортную доступность, образовательные заведения, медицинские учреждения, продуктовые и бытовые магазины, досуговые центры. К примеру, существует стереотип, что дорога из центра до микрорайона Гайва занимает очень долгое время, но на деле поездка на общественном транспорте занимает полчаса.
«И приезжая в Гайву, вы видите прекрасно развитый, чистый, зелёный район, множество магазинов, торговые центры, новые красивые дома. И многие люди это уже осознают», — убеждён Михаил Крепак.
Покупатели диктуют
Михаил Крепак:
— На самом деле количество желающих приобрести квартиры велико, но возможность есть далеко не у всех. Связано это и с уровнем доходов населения, и с вынужденной жёсткой ипотечной политикой банков. Но обширного снижения цен на жильё ждать не стоит: ожидается замораживание цен на короткий или средний период времени, а затем — неминуемый рост, связанный с инфляцией и ростом курса доллара. Рынок недвижимости очень чувствителен и реагирует на любые изменения в экономике.
Марина Коноплёва предполагает, что существенное влияние на рынок может оказать рост процентных ставок на ипотечные кредиты. Так как значительная часть квартир приобретается с помощью ипотечных средств, повышение на них процентных ставок может обернуться тем, что продавцы будут вынуждены корректировать цены на квартиры для того, чтобы удержать их реализацию на приемлемом уровне, ожидает она.
«Потребность в строительстве нового жилья в Перми и Пермском крае существует, и достаточно большая. Но в конечном итоге всё упирается в готовность покупателей приобретать жильё. Сложная ситуация на рынке кредитования не добавляет покупателям оптимизма», — прямолинейна Коноплёва.
Активность покупателей напрямую зависит от доступности ипотечных кредитов, вторят в «СтройПанельКомплекте».
«Во многом на будущую ситуацию в экономике влияют ожидания потребителей и их действия. Если покупатели замерли и не совершают покупок в ожидании падения цен, продавцам придётся эти цены снизить — в связи с падением спроса. И наоборот. Поэтому сложно спрогнозировать, какая ситуация сложится на рынке недвижимости. Всё зависит от настроения потребителей в первую очередь», — утверждает Коноплёва. Она не ждёт стремительного спада цен и повторения кризиса 2008 года, поясняя это тем, что сейчас застройщики работают с рентабельностью 10-15%, и снижение цен возможно только в этом диапазоне и только в том случае, если строительные компании решат работать без прибыли.
Директор по инвестициям ГК «Строительные проекты» Ирина Малыгина прогнозирует, что принципиально рынок будет разделён на «массовый эконом» (в ценовом диапазоне 30-35 тыс. руб. за 1 кв. м, отдалённые районы города и пригород). Вторым сегментом останется «городской эконом», скорее по инерции спроса. Третий — наименьший по объёму «квадратов» будет сегмент «нетипового жилья», к нему можно будет отнести все типы жилья по современной классификации от «комфорт» до «элит».
Пропорция между этими сегментами составит 45/45/10 соответственно объёму квадратных метров, предполагает Малыгина. Согласно её ожиданиям, вторичный рынок будет формироваться из жилья, построенного не позднее 2004-2005 годов. Квартиры в домах более ранних периодов упадут в цене, возможно, даже ниже новостроек за счёт увеличения предложения в «городском экономе». Скидки также стабилизируются за счёт «выравнивания» цен и составят не более 2-3%.
Подпишитесь на наш Telegram-канал и будьте в курсе главных новостей.