Что мешает «эконому»
Виктор Басаргин и Дмитрий Самойлов озадачились потенциалом городских земель для активизации жилищного строительства
Краевые власти озаботились выполнением плана по строительству жилья. Глава администрации Перми Дмитрий Самойлов считает, что для успешной застройки города необходимо внести изменения в градостроительную политику, а также изменить нынешний подход к оценке исторических кварталов на предмет их застройки. В решении этого вопроса готов принять участие губернатор Виктор Басаргин. Он намерен помочь застройщикам наладить их отношения с сетевыми компаниями. Одна из мер — не повышать тарифы сетевикам за счёт инвестиционной надбавки.
Сергей Копышко
На состоявшемся 12 августа заседании Градостроительного совета при губернаторе министр строительства и ЖКХ Пермского края Дмитрий Бородулин сообщил о перспективах развития жилищного строительства, о планах застройщиков и основных проблемах отрасли. Чиновник напомнил, что работа градсовета начиналась именно с обсуждения жилищного строительства.
В 2014 году застройщики планируют сдать в эксплуатацию 846,3 тыс. кв. м, что составляет 85% от планового показателя, утверждённого для Пермского края Министерством регионального развития РФ. Перед Прикамьем также стоит задача ввести к 2020 году 1 кв. м жилья в расчёте на каждого жителя региона. По итогам 2013 года в крае введено 0,38 кв. м, это ниже текущего среднего показателя в Приволжском федеральном округе, где он составляет 0,46 кв. м.
По оценке Дмитрия Бородулина, строительство многоквартирных жилых домов наблюдается в двух третях муниципальных районов края, в оставшейся трети новое строительство не велось несколько лет.
В общей сложности муниципалитеты разных уровней выдали 273 разрешения на строительство жилья общей площадью 1,884 млн кв. м. При этом приостановлено действие разрешений для 38 объектов общей площадью 421 тыс. кв. м (22% от общего числа выданных разрешений).
Подкрепление реализации планов ввода многоквартирных домов выданными разрешениями на строительство не радует краевые власти. Если текущий год обеспечен на 100%, то на 2015-й выдано всего 60% разрешений, на 2016-й — 40%. При этом цикл получения одобрений на строительство длится два года, заметил Бородулин.
«Пермь по-прежнему будет лидером по вводу новых квадратных метров жилья, поэтому на неё будет направлено повышенное внимание», — заявил Дмитрий Бородулин. План для Перми на 2014 год — 625 тыс. кв. м, на 2015-й — 775 тыс. кв. м (1020 тыс. кв. м для края в целом).
Дмитрий Бородулин выделил четыре главные проблемы отрасли, это — земельные участки, инженерная инфраструктура, административные барьеры и стимулирование спроса.
Для наращивания объёмов строительства жилья экономкласса край примет участие в федеральной программе «Жильё для российской семьи». В её рамках государство обещает купить построенную застройщиками инженерную инфраструктуру. При этом её стоимость не может быть выше 4 тыс. руб. за 1 кв. м. Бородулин призвал застройщиков присоединиться к участию в этой программе, отметив, что госцена определена на уровне 30 тыс. руб. за 1 кв. м. Среди требований к строительным компаниям — работа на рынке не меньше трёх лет, объём введённого жилья не менее 25 тыс. кв. м.
По расчётам министра, для выполнения плана по сдаче жилья в ближайшие три года в крае должно быть выставлено на аукцион 100 тыс. кв. м земли не только для возведения многоквартирных жилых домов, но и для индивидуального строительства.
Бородулин удручён тем, что для освобождения земельных участков застройщики не торопятся расселять старые дома: «Был опыт, когда расселение ветхого и аварийного жилья проводили сами застройщики. Таких проектов в Перми сейчас нет».
Министр видит необходимость в стимулировании покупательского спроса. Катализатором процесса, по его мнению, могут стать банки. И они оправдывают надежды чиновника: объём выдачи ипотечных кредитов увеличивается, но при этом растёт и процент. Средневзвешенная ставка в Пермском крае составляет 12,7%.
«Чуть выше среднероссийской, — комментирует Бородулин. — Радует, что Центробанк среди задач обозначил сдерживание ставок ипотечного кредитования. Вплоть до прямых директив. Надеюсь, государственная политика будет сводиться к тому, чтобы ставки по ипотеке не росли».
Доклад Бородулина не устроил Лилию Ширяеву.
Лилия Ширяева, заместитель председателя Законодательного собрания Пермского края:
— Моё понимание вопроса развития жилищного строительства расходится с мнением профильного министерства. Застройщики сами создают план, который нужен власти для того, чтобы отчитаться перед Москвой. В докладе представлена статистика. Даже риторика неподходящая. Хотелось, чтобы мы обсуждали, что министерство сделало, делает и планирует. Такой работы не вижу, и это проявилось в докладе. Прозвучал вопрос, почему застройщики не расселяют ветхое и аварийное жильё. Эта проблема постоянно обсуждается на форумах, вы их не посещаете, поэтому не знаете.
За Дмитрия Бородулина вступился губернатор.
«Когда следим за жилищным строительством, есть определённая тревога, дойдём ли до конца и сохраним ли объёмы? Не видеть успеха в жилищном строительстве нельзя. Два года назад риторика была та же. Лилия Геннадьевна нам говорила то же самое. Результаты совместной работы показывают совершенно другое», — заявил Виктор Басаргин.
Не в сети
«Строительство комфортного, но недорогого жилья — задача федерального масштаба, поставленная перед регионами премьер-министром РФ, председателем партии «Единая Россия» Дмитрием Медведевым. Что такое жильё экономкласса? Да, это менее комфортное жильё, чем, скажем, жильё премиум-класса, но оно и более доступное. Значит, за те же деньги можно решить гораздо больше проблем наших граждан, остро нуждающихся сегодня в жилье. И партия «Единая Россия» всячески способствует через своё присутствие в органах власти развитию жилищного строительства в регионе», — рассуждал накануне совещания генеральный директор ОАО «ПЗСП», секретарь регионального отделения партии «Единая Россия» Пермского края Николай Дёмкин.
Однако на протяжении нескольких лет о дефиците инженерной инфраструктуры и возникающих в связи с этим проблемах освоения земельных участков строители твердят постоянно.
«Когда вы, Виктор Фёдорович, пришли на нашу территорию, вы говорили о необходимости создания органа, корректирующего подключение к инженерным сетям. Такого органа нет. Мы строим быстрее, чем появляется инфраструктура. Несём риски на финише сдачи домов. Не знаем, решили или нет сетевики свои вопросы», — напомнил губернатору Николай Дёмкин.
Дёмкина поддержала технический директор ОАО «Камская долина» Светлана Соснина: «Правила землепользования и застройки имеют один регламент, архитектурно-исторический регламент — другой документ. Полгода потратили на согласование. За это время появился 17-этажный дом. Нужен регулирующий орган».
Как оказалось, Виктор Басаргин разделяет мнение застройщиков. «Инфраструктура — якорь, который тянет вниз жилищные проекты. Тарифы для сетевых компаний повысили, предусмотрев в них инвестиционную составляющую. Любая ресурсоснабжаюшая организация должна развивать свою инфраструктуру», — заявил в ответ глава региона. Он решил провести совещание по этому вопросу и не утверждать новые тарифы до получения от коммунальщиков подтверждения в развитии сетей.
Кроме того, краевому правительству и Региональной службе по тарифам предстоит проанализировать инвестпрограммы коммунальных предприятий: они должны выполняться в отведённый срок и качественно. Губернатор также поручил администрации Перми и муниципалитетам создать в крае совещательные органы для синхронизации планов застройщиков с ресурсоснабжающими организациями.
Бег с препятствиями
Представители строительного сообщества не преминули пожаловаться на административные барьеры.
Так, председатель правления Пермской краевой общественной организации «Союз архитекторов» Виктор Воженников отметил, что девелоперы сейчас предпочитают строить в Пермском районе, а не в Перми.
«Это неслучайно. Это следствие той политики, которую проводим в городе. Высоту всего города ограничили до 20 м. Девелоперы чувствуют себя прекрасно в Пермском районе, поскольку там нет того давления, которое они испытывают в Перми. Если тенденция продолжится, получим самый большой по площади город в России. Застройщики выступают в качестве просителей у администрации, хотя чиновники кормятся за счёт налогов», — удручённо заявил Воженников.
«Если будем развивать Пермский район, затраты станут на порядок выше. Город Пермь будет огромнейшей агломерацией, которую не охватить инфраструктурой», — согласился губернатор.
Для достижения плановых показателей по вводу жилья в Перми член градсовета Олег Горюнов предложил обратить внимание на Камскую долину.
«Надо возвращаться к этой территории и думать о её развитии. Без освоения центральной площадки будет сложно выполнить задачу, поставленную перед Пермью», — считает он. «Посмотрим Камскую долину. Интересная площадка. Рассмотрим все зоны. Давайте использовать потенциал!» — одобрил предложение губернатор.
Главный архитектор компании «Сатурн-Р» Игорь Луговой предложил проанализировать причины приостановки выданных разрешений на строительство и задуматься о сносе «сталинок» и «хрущёвок»: «Массовые серии рано или поздно потребуют инвестиций и переселений. Это морально устаревшее жильё не отвечает запросам жителей. Это огромная площадь квартир — 1 млн кв. м».
«Глобальная проблема для Перми — это генплан, который не отвечает требованиям города-миллионника. Правила землепользования и застройки вводят ограничения в центре и под благовидным предлогом защиты наследия выдавливают девелоперов из центра», — заметил Луговой.
Басаргин такое мнение разделяет. «Градостроительный план должен был дать толчок развитию города. Вышло наоборот. Застройка исторического центра должна обсуждаться с профессионалами, не чиновникам принимать это решение. Административные барьеры нужно минимизировать», — считает губернатор.
Виктор Басаргин высказал сити-менеджеру Перми Дмитрию Самойлову встречную просьбу — озаботиться вопросом создания городского градостроительного совета. А главе Перми Игорю Сапко губернатор предложил оказать помощь со стороны депутатского корпуса в решении вопросов застройки города.
Министру строительства и ЖКХ Пермского края губернатор дал указание подготовить исчерпывающий перечень документов, которые необходимы для получения разрешения на строительство многоквартирных жилых домов. «Если кто-то из глав муниципалитетов попросит лишнюю бумажку, то рассматривать это как коррупционный фактор», — категоричен Басаргин.
Генплан наоборот
У главы администрации Перми Дмитрия Самойлова есть собственные опасения. И он не стал их скрывать.
«Я признателен за то доверие, которое оказывается городу, — отметил сити-менеджер. — Наша задача — снять административные барьеры. Не половина Перми, но 25% являются зоной исторического и архитектурного наследия. На улице Ленина от железнодорожного вокзала до улицы Плеханова невозможно строить ничего выше ноля».
Самойлов напомнил, что победитель аукциона по развитию застроенной территории, ограниченной улицами Екатерининской, Парковой, 2-й Луначарского и Клименко (квартал №116), ООО «Строн-М», выиграл торги, предложив наибольшую цену — 33 млн руб., а на расселение потратит 35 млн руб. — при том, что квартал признан объектом культурного наследия.
Разобравшись с выигранным лотом, «Строн-М» обратился в арбитраж с заявлением к администрации Перми и к департаменту имущественных отношений о признании недействительными ненормативных правовых актов и взыскании неосновательного обогащения в размере 414?200 руб. Также компания предъявила иск к краевому правительству о признании недействительным постановления правительства от 16 июня 2014 года «Об утверждении зон охраны объекта культурного наследия регионального значения ансамбля «Егошихинское кладбище» и объектов культурного наследия, расположенных на прилегающих территориях в Ленинском, Свердловском, Мотовилихинском районах Перми в части ограничения в квартале №116 застройки высотой 10,5 м и тремя этажами.
«При этом рядом с упомянутым кварталом стоит 16-этажный дом, построенный задолго до принятия ограничений в высотности», — отметил Самойлов и попросил содействия у губернатора: «Рассчитываю на ваше серьёзное участие. Иначе не сможем выполнить планы, которые нам доверяют».
«Убийственная цена»
В отличие от Пермского района, застройщики неохотно выходят с проектами на периферию края.
«СтройПанельКомплект» демонтирует недавно построенный жилой дом в Кишертском районе, сообщил глава компании Виктор Суетин.
«Из 16 квартир каждая — за 20 тыс. руб. (за 1 кв. м — ред.), и ни одной не продали. Дал команду разобрать и увезти, продать что можно. Это отпугнёт всех застройщиков лезть в районы. Для деревни 20 тыс. руб. за один квадратный метр — убийственная цена. Как выстроить развитие компании в муниципалитете — затрудняюсь. Для меня как для застройщика это тупик», — признался Суетин. Он считает, что необходим градостроительный план для каждой территории, а не общий, который подготовило региональное Министерство строительства и жилищно-коммунального хозяйства.
«В Кишерском районе прошу не принимать скоропалительных решений. Есть другие формы. Социальное жильё, Николай Иванович (Дёмкин — ред.) планировал развивать производство (ПЗСП — ред.)», — не теряет надежды сохранить дом в активе построенных Виктор Басаргин.
Губернатор отметил, что программу развития жилищного строительства в крае необходимо доработать вместе с главами и рассматривать каждый район отдельно.
«Котловой у нас метод, измеряем среднюю температуру по больнице», — сокрушённо заметил Басаргин. — Российская Федерация свои планы чуть-чуть скорректировала. До 2020 года планировалось ввести в государстве 140 млн кв. м. Сегодня цифра опустилась до 100 млн кв. м. Цифры должны отражать реальные потребности и возможности».
Дорога на два района
Виктор Суетин попросил у губернатора поддержать идею и разработать проект строительства новой дороги, которая связала бы два района Перми — Мотовилихинский и Орджоникидзевский. По словам застройщика, в перспективе ближайших трёх—пяти лет и в свете активной застройки городских окраин, остро встанет вопрос их транспортной доступности. В течение 15 лет будет построено около 3 млн кв. м жилья, а население этой территории удвоится до 180—200 тыс. человек.
Протяжённость новой четырёхполосной дороги — 8,5 км. Стоимость согласно данным генплана — около 800 млн руб. Виктор Суетин предлагает реализовать проект в два этапа: «Построить хотя бы две полосы и в дальнейшем расширять. В течение 10 лет вопрос транспортной доступности здесь будет решён».
Сейчас в Орджоникидзевский район из центра Перми можно добраться только через площадь Восстания или по объездной трассе.
Подпишитесь на наш Telegram-канал и будьте в курсе главных новостей.