ТЦ районного масштаба

Из 120 торговых центров Перми большинство является микрорайонными. Рынок коммерческой недвижимости испытывает дефицит качественных торговых помещений, что влечёт за собой высокий уровень арендных ставок. Если в кризис были свободные площади, то сейчас — очередь из арендаторов. Девелоперы ожидают рост активности федеральных и международных брендов, при этом иностранные инвесторы сталкиваются с проблемой поиска земельных участков под размещение своих объектов.

Спрос выше предложения

По данным аналитика ООО «Аналитический центр «КД-консалтинг» Надежды Тищенко, сегодня рынок коммерческой недвижимости Перми характеризуется переходом к стадии стабилизации: средняя цена предложения ещё не достигла докризисного уровня конца 2008 года, однако рост цен продолжается. Так, за 2012 год средняя цена предложения на торговые объекты Перми выросла на 10,1%, а за девять месяцев 2013 года — ещё на 10,9%. Средняя арендная ставка за 2012 год увеличилась на 18,7%, а за девять месяцев 2013 года — ещё на 2,9%.

Наиболее крупные и концептуальные проекты торговых центров, по данным Надежды Тищенко, начали появляться в Перми с 2004 года, в течение которого были введены в эксплуатацию сразу пять крупнейших и значимых для города объектов, общая площадь каждого из которых превышает 10 тыс. кв. м: ТРК «Семья» (первая очередь), ТРК «Столица», ТЦ «Айсберг», ТЦ «Гудвин», гипермаркет «Виват».

В сентябре 2012 года в Гильдии управляющих и девелоперов подвели итоги проекта «100 лучших ТЦ России». Экспертная комиссия оценивала около 400 российских торговых центров. Разработанные критерии насчитывали более 30 параметров. В итоговый перечень вошли следующие торговые комплексы Перми: ТРК «Столица», ТРК «Семья» и ТЦ «Земляника».

Надежда Тищенко, аналитик ООО «Аналитический центр «КД-консалтинг»:

— Если ещё в 2012 году активность рынка инвестиционных проектов в сфере коммерческой недвижимости Перми наблюдалась больше на стадии проектирования и идей, то сейчас повышается активность на стадии реализации. В настоящее время анонсируются порядка 30 проектов строительства торговых и торгово-развлекательных объектов в Перми (исключая торговые павильоны), при этом почти половина из них находится на этапе строительства и ещё шесть торговых объектов планируется ввести в эксплуатацию до конца 2013 года.

Нынешняя высокая активность на рынке торговой недвижимости Перми обусловлена также законодательными причинами: с 2013 года на основании федерального закона №271 «О розничных рынках и о внесении изменений в Трудовой кодекс РФ» деятельность по продаже товаров, за исключением сельскохозяйственных, должна осуществляться в капитальных строениях. Как следствие, во всех районах города постепенно появляются новые торговые комплексы, а на Центральном рынке Перми открылся уже четвёртый торговый комплекс «Центральный №4». Строительство торгового комплекса началось на рынке в микрорайоне Гайва.

При подборе якорных арендаторов на перспективные проекты девелоперы зачастую ориентируются на федеральных и международных торговых операторов, не представленных на пермском рынке. Ведущие консалтинговые компании России также отмечают, что Москва и города- «миллионники» остаются приоритетными для развития международных операторов торговли.

Председатель комитета по технологиям и стандартам в сфере недвижимости НП «РГР. Пермский край» Станислав Цвирко отмечает, что уровень цен на пермском рынке торговых площадей носит колебательный характер — в начале года цена немного упала, затем в течение первых двух кварталов наблюдался её рост, к осени он прекратился, в сентябре было отмечено незначительное снижение цены на торговую недвижимость.

«Средняя удельная цена одного квадратного метра таких объектов сейчас составляет 60 тыс. руб., при этом средняя площадь предложения — 250—300 кв. м. Можно сказать, что колебательный характер сохранится до конца года, значительных изменений в цене не будет, если не произойдёт каких-то масштабных потрясений в макроэкономике», — резюмирует эксперт.

По словам генерального директора аудиторской компании ООО «Инвест-аудит» Егора Чурина, в последние годы объёмы ввода торговых площадей значительно снизились, наибольшая же насыщенность рынка наблюдалась в предкризисное время, когда на качественные помещения был большой спрос, который успешно удовлетворялся вводимыми в эксплуатацию новыми торговыми центрами.

О невысоких темпах развития рынка говорит и Надежда Тищенко. По её информации, бума, который был на рынке торговой недвижимости в 2004 и 2008 годах, сейчас нет. Напротив, в 2012 году рынок торговой недвижимос­ти Перми продемонстрировал крайне низкие объёмы ввода торговых центров. За девять месяцев 2013 года введено в эксплуатацию уже пять торговых центров общей площадью порядка 26 тыс. кв. м.

«В последнее время в Перми появляются, в основном, только микрорайонные торговые центры, рассчитанные на жителей того или иного микрорайона. Большинство существующих торговых центров Перми являются именно микрорайонными. При этом в целом в Перми насчитывается порядка 120 отдельно стоящих торговых центров», — заключает Тищенко.

По словам заместителя генерального директора по коммерческой недвижимости PAN City Group Игоря Голубева, в этом году произошло смещение спроса — особой активностью отличился ритейл в сегменте обуви и одежды среднего ценового диапазона. Так, отмечает эксперт, открылось несколько обувных магазинов в основных торговых коридорах Перми — на Комсомольском проспекте (Brando), на улице Сибирской (Gut!), на улице Ленина (Ramses).

По мнению большинства экспертов, на сегодняшний день на рынке не хватает качественных помещений, распо­ложенных в торговых центрах с проработанной концепцией.

Елена Жданова, директор УК «ЭКС»:

— В Перми ощущается дефицит качественных площадей в современных торговых центрах и в сегменте «стрит-ритейл». Спрос со стороны арендаторов больше, чем предложение. Причём спрос растёт активно, а предложение — нет. Если в кризис у нас были свободные площади, то сейчас — очередь из арендаторов. Развитие рынка тормозят сложности с получением участков под строительство крупных объектов. Практически невозможно найти хороший участок за приемлемую цену.

С Еленой Ждановой соглашается Станислав Цвирко — эксперт замечает, что на средней стоимости торговой недвижимости могло бы сказаться появление новых крупных объектов, но этого не происходит.

«Иногородние инвесторы сталкиваются с проблемой поиска земельных участков под размещение своих объектов. Сложно найти место, обеспеченное приличным автомобильным трафиком, участок подходящей площади. Та земля, которая устроила бы инвесторов, уже находится в чьей-то собственности и продаётся по завышенной цене. И чаще сейчас мы наблюдаем такую ситуацию, когда инвесторы приходят не строить, а купить готовые площади», — считает Цвирко.

Игорь Голубев с сожалением добавляет, что в городе с населением более 1 млн человек отсутствуют крупные торговые центры регионального формата, наподобие ТЦ «Мега», который включает в себя несколько крупных гипермаркетов, например, IKEA. По данным эксперта, Пермь обеспе­чена качественными торговыми площадями, «если сравнивать с европейскими нормативами», лишь на треть, при этом дефицит площадей в торговых центрах порождает высокий уровень арендных ставок.

Похожее мнение высказывает Надежда Тищенко, по словам которой арендаторы ориентируются на качественные торговые центры с проработанной концепцией — именно в таких фактически отсутствуют вакантные площади, арендные ставки держатся на высоком уровне, а лист ожидания арендаторов расписан на несколько месяцев вперёд.

«Выбор подходящей площадки для строительства собственных объектов федеральными игроками является большой проблемой. В городе отсутствуют суперрегиональные торговые центры. Низкая обеспеченность Перми качественными торговыми площадями также «говорит» в пользу строительства в городе крупных торгово-развлекательных центров», — считает Тищенко.

Егор Чурин, генеральный директор ООО «Инвест-аудит»:

— Развитие рынка тормозится под влиянием макроэкономических факторов: снижение темпов роста экономики, высокие объёмы вывоза капитала и др. На рынке торговой недвижимости сказывается недостаточная развитость инфраструктуры, административные барьеры, отсутствие привлекательных площадок для строительства.

Объём рынка торговых площадей, расположенных в торговых центрах различных форматов, составляет примерно 500 тыс. кв. м арендной площади. Среди них примерно половина площадей расположена в крупных торговых центрах регионального формата.

В ожидании новых открытий

«Мы ждём роста активности федеральных и международных брендов, желающих «встать» в Перми. При этом самостоятельным строительством, возможно, будут заниматься только продуктовые сети и операторы DIY. Анонсированы три новых ТРК, но реальное строительство мы видим только на ул. Спешилова, 114, девелопером которого является ООО «Логистик Про» Владимира Матыцина. Также сообщалось о намерении построить ТРК в Перми у ком­пании«Виктор и Ко» и «РосЕвро­Девелопмент», — говорит Елена Жда­нова.

Игорь Голубев, заместитель генерального директора по коммерческой недвижимости PAN City Group:

— В таких объектах, как «Семья», «Колизей», «Столица», «Алмаз», которые генерируют большие покупательские потоки, можно не только совершить покупку, но и провести качественно свой досуг с детьми — это форматы ТРК. В дальнейшем можно ожидать появления новых качественных площадей и рост обеспеченности торговыми площадями, а также появление новых брендов.

Строительство второго гипермаркета планируют Metro и Castorаma. Можно отметить активное развитие местного ритейлера — сеть «Виват» в формате дискаунтера «Дельта». В текущем году открылась вторая очередь гипермаркета «Дельта» на шоссе Космонавтов, 240, ТЦ «Кольцо».

По словам Надежды Тищенко, по-прежнему наблюдается активность федеральных игроков по поиску земельных участков и площадей — Пермь рассматривают такие операторы торговли, как ГК «Ташир», «Ашан», Nоrman Asset Management, OBI, Media Markt, «Лента», «Карусель», «Мираторг», Leroy Merlin, «Строительный двор», «Азбука вкуса» и другие.

Егор Чурин отмечает, что возможна реализация и других проектов, например, ТРК по проекту ЗАО «Север» площадью 120 тыс. кв. м. «С вводом новых площадей, возможно, будут корректироваться средние ценовые показатели — арендная ставка, цена предложения», — поясняет эксперт.

По данным Чурина, на второе полугодие 2013 года запланирован ввод ряда объектов районного масштаба: ТЦ «Лента» (пр. Парковый, 66), ТЦ «Посуда Центр» (на шоссе Космонавтов за магазином «Дельта»), ТЦ «Март» (ул. Петропавловская, 105а) ТЦ «Семейный Магнит» (ул. Светлогорская, 15а). В 2014 году и позже ожидается ещё ряд торговых центров по следующим адресам: ул. Писарева, 29а (идёт строительство, срок сдачи пока не известен), ул. Монастырская, 2б (долгострой), ул. Попова, 22 (идёт строительство, ожидаемый срок сдачи — май 2014 года), ул. Маршрутная, 9 (идёт строительство).

Надежда Тищенко добавляет в этот список оптовый центр на ул. Маршрутной, 9, ТЦ «Моби Дик» на ул. Екатерининской, 105, ТЦ на ул. Пушкарской, 138 и здание на территории Центрального рынка по ул. Пушкина, 104 (ввод в эксплуатацию этих объектов запланирован на четвёртый квартал 2013 года). В активной стадии строительства, по данным аналитика, на сегодня также находятся ТЦ с условным названием Speshilova на ул. Спешилова, 114, МФК «Айсберг-2» на ул. Попова, 22, ТЦ «Радуга» на ул. 1-я Красноармейская, 8 и ТЦ с условным названием «Столица-2» на ул. Мира, 41а.

«При условии соблюдения планируемых сроков сдачи рынок коммерческой недвижимости Перми может пополниться площадями в торговых центрах ещё на 48 тыс. кв. м, — отмечает Надежда Тищенко. — Однако реализация некоторых из заявленных и строящихся объектов до конца 2013 года остаётся под сомнением. Среди заявленных к сдаче в 2013 году торговых объектов нет ни одного крупномасштабного проекта (общей площадью свыше 20 тыс. кв. м). Наиболее крупномасштабный и обсуждаемый — проект строительства ТРЦ «Планета» на шоссе Космонавтов, 162 (ипподром) общей площадью 126 тыс. кв. м, открытие которого запланировано на конец 2015 года».